수원지방법원 2024타경12995. 용인시 수지구 상현동 ‘시그니처광교지식산업센터’ 지하 4층 B408호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 권리의 기준점은 2023.06.16. 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 145,200,000원입니다. 이후 2024.11.29. 하나은행의 임의경매개시결정과 2025.02.27. 용인시 압류가 붙었지만, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 61,054,000원으로 감정가 178,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 비교 자료가 없으므로 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 감정평가서에는 지하 4층, 창문 없음이 명시되어 있고, 이미 3회 유찰된 상태라는 점이 가격보다 먼저 확인해야 할 환금성 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12995 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 포은대로59번길 37, 지4층비408호 (상현동,시그니처광교지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 위치 / 구조 | 지하 4층 B408호 · 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 |
| 소유자 | 최혜진 · 2023.06.16. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 61,054,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 122,679,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.03.22. 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었고, 2023.06.16. 최혜진 명의로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있어 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 61,054,000원으로 감정가 178,000,000원의 약 34.3%입니다. 수치만 보면 할인폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,498,972원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 145,200,000원 | 59,555,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 하나은행 근저당 채권최고액 145,200,000원 중 59,555,028원이 배당되고, 미배당액은 85,644,972원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 호실 입구에는 ‘오토비즈시스템즈’라고 기재되어 있습니다.
- 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 중앙예닮학교 서측. 인근은 아파트·연구소·지식산업센터·학교 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 물건 특성. 지하 4층 B408호이며 감정평가서상 창문이 없음이 명시되어 있습니다.
- 설비. 중앙공급식 난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 본건 동측을 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지로 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 확인. 신고 임차인은 없지만 호실 입구의 ‘오토비즈시스템즈’ 표기를 근거로 실제 사용·점유 주체를 현장에서 확인하세요.
- 지하·무창 특성 확인. 지하 4층이고 창문이 없으므로 실제 채광·환기·접근성 및 해당 용도의 사용 적합성을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 지식산업센터 내 유사 호실의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 3회 유찰은 매수 수요가 제한적일 가능성을 보여주는 신호입니다. 향후 처분 가능성과 실사용 목적을 함께 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 하나은행이 전액 배당받지 못하더라도 현재 분석상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 공법상 제한 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·비행안전제3구역 등 이용 제한의 실제 적용 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 178,000,000원에서 3회 유찰되어 61,054,000원까지 내려왔음에도, 이를 곧바로 ‘싼 물건’으로 해석할 수는 없습니다. 실거래 비교 자료가 없고, 공장(지식산업센터)이라는 용도에 더해 지하 4층·창문 없음이라는 특성이 명시되어 있기 때문입니다.
권리는 통과, 가격 평가는 보수적으로. 이 물건은 등기부보다 현장성과 환금성을 더 깊게 확인해야 하는 유형입니다. 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아니라 실제 사용 가능성과 향후 매도·임대 수요를 확인하는 데 있습니다.
