수원지방법원 2024타경13219. 으뜸유-테크밸리 6층 603호와 604호가 일괄매각되는 사건으로, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(정인엔지니어링)입니다. 감정가 898,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 308,014,000원입니다. 말소기준은 2021.06.17. 대전동부새마을금고의 근저당권이며 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 말소기준 분석보다 대지권과 물리적 이용상태입니다. 대지권은 미등기이고, 매매계약서상 대지 지분을 포함한 매매금액을 기준으로 최저매각가격에 대지권 지분 가격을 포함시켰지만 대지권 취득 유무는 알 수 없습니다. 또 603호·604호는 경매외 건물인 601호·602호와 합체돼 하나의 사무실로 이용 중이며, 601호·602호와 격벽을 설치하려면 인테리어 비용이 추가로 소요될 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 559, 6층603호 (영천동, 으뜸유-테크밸리) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장(정인엔지니어링) · 6층 603호·604호 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사위드홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 308,014,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 697,402,733원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에 대지권 지분 가격 포함 · 취득 유무 알 수 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 세금·공매 교차 확인
말소기준은 2021.06.17. 을구 2번 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2021.08.31. 국 압류, 2022.01.20. 용인시 압류, 2023.06.16. 하남시 압류, 2024.05.21. 국 압류와 2024.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 2017.08.31. 국민은행 근저당권은 2021.06.18. 말소됐습니다.
말소기준 근저당권은 2025.12.15. 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 근저당권 자체는 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)정인엔지니어링(김태홍) | 으뜸유테크밸리603,604호 245.8600㎡ | 2021.06.30 | 50,000,000원 | 2,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2021.06.30.은 말소기준권리인 2021.06.17. 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 50,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 현황상 603호·604호를 점유하고 있으므로 낙찰 후에는 실제 인도·명도 상태를 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 근거는 없다
감정가 898,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 308,014,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 가정은 215,609,800원, 그 다음은 150,926,860원으로 계산돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,014,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,196원 |
| 2. 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 1,800,000,000원 | 302,901,804원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원 중 302,901,804원이 배당되고 1,497,098,196원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 치동고등학교 북측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 603호·604호 모두 공부상 공장(정인엔지니어링)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물 중 6층 603호·604호이며 위생·급배수·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 토지로 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 25m-30m 포장도로, 남측·서측 약 12m-15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
- 공시지가. 1,962,000원/㎡이며 토지면적은 2,411.2㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인·취득 가능성 확인. 대지권 미등기이며 최저매각가격에는 대지권 지분 가격이 포함돼 있지만 취득 유무는 알 수 없습니다. 입찰 전 원인서류와 관련 권리관계를 직접 대조해야 합니다.
- 601·602호와의 분리 가능성 확인. 603호·604호가 경매외 601호·602호와 합체된 상태이므로 현장 구조와 격벽 설치 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. (주)정인엔지니어링(김태홍)은 대항력이 없지만 현재 603호·604호를 점유한 것으로 조사됐습니다. 실제 인도 상태와 퇴거 협의 여부를 점검해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 예상배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 관계를 원본 절차에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 공장·지식산업센터 수요와 동일 건물 또는 인근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당 관련 세금 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권과 합체 상태가 더 중요하다
등기상 권리구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 안전형 물건으로 보기 어려운 이유는 따로 있습니다. 대지권이 미등기이고 취득 유무가 불명확하며, 603호·604호가 경매외 601호·602호와 합체돼 있어 낙찰 후 공간 분리 문제가 남습니다. 여기에 3회 유찰, 공매공고, 세금 압류까지 겹칩니다.
현재 최저가 308,014,000원은 감정가 898,000,000원의 34.3%지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 최저가 자체보다 대지권 취득 가능성·공간 분리 비용·현장 점유·공매와 세금 관계를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
