수원지방법원 2024타경13219. 화성시 영천동 으뜸유-테크밸리 6층 603호와 604호를 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 이용상태는 공장(정인엔지니어링)이며, 현재 최저매각가격은 감정가 898,000,000원의 49%인 440,020,000원입니다. 말소기준권리는 2021.06.17. 대전동부새마을금고의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다.
임차인인 (주)정인엔지니어링(김태홍)의 전입일은 2021.06.30.로 말소기준일인 2021.06.17.보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 대항력이 없고 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 승계하지 않습니다. 권리 인수는 단순하지만, 물건 자체에는 대지권과 호실 분리 문제가 남아 있어 권리 안전과 물건 안전을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 559, 6층 603호 (영천동, 으뜸유-테크밸리) |
| 용도 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 공부상 공장(정인엔지니어링) |
| 매각 대상 | 603호·604호 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사위드홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 440,020,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 697,402,733원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 국민은행 근저당권은 2021.06.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.06.17. 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이며, 이후 등기된 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.12.15. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으나, 말소기준이 되는 근저당권의 순위 자체는 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)정인엔지니어링(김태홍) 603호·604호 245.8600㎡ | 2021.06.30. | 50,000,000원 | 2,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 인정되지 않으므로, 낙찰자는 보증금 50,000,000원을 인수하지 않습니다. 보증기관이나 대위변제기관의 중복신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임차인이 603호·604호를 사용하고 있고, 이 두 호실이 경매 외 건물인 601호·602호와 합체돼 하나의 사무실로 이용 중이므로 명도와 공간 분리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 물건 리스크 — 낮은 최저가보다 먼저 볼 것
매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 그러나 대지권 취득 여부와 합체 사용 문제는 등기상 권리 인수와 별개로 실제 이용·재매각에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 440,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,800,200원 |
| 1. 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 1,800,000,000원 | 433,219,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당권 미배당 | - | 1,366,780,200원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 433,219,800원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 1,366,780,200원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액 697,402,733원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 440,020,000원 | 433,219,800원 | 1,366,780,200원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 308,014,000원 | 302,901,804원 | 1,497,098,196원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 215,609,800원 | 211,791,263원 | 1,588,208,737원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 치동고등학교 북측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 지식산업센터와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층 603호·604호이며, 위생·급배수·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m~30m 도로, 남측과 서측으로 폭 약 12m~15m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공장용지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,411.2㎡, 공시지가는 1,962,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 지식산업센터 공장 호실로, 대지권 미등기와 인접 호실 합체 사용 상태가 매수 수요와 재매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 취득 가능성. 분양계약서·매매계약서·토지등기부·대지권등기 절차와 추가 분담금 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 603호와 604호가 모두 매각 대상인지 매각목록과 감정평가서를 대조하세요.
- 합체 사용 원상복구. 601호·602호와의 경계, 출입구, 설비 연결 상태와 격벽 설치 범위를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 명도. 보증금 인수는 없지만 현재 사용자의 퇴거와 시설물 정리, 원상복구 협의는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고 사건 2024-04476-001의 진행·취소·종결 여부를 확인하세요.
- 세금 배당. 국세와 지방세 압류 4건의 당해세 여부를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로 같은 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가와 임대수익을 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 안전한 물건은 다르다”
이 사건의 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 대지권은 미등기 상태이며 취득 가능 여부가 확인되지 않았고, 매각 대상 603호·604호는 경매 외 601호·602호와 합체해 사용 중입니다. 공매공고와 세금 압류도 교차 확인해야 합니다.
최저가 440,020,000원은 감정가의 49%이지만, 이는 유찰에 따른 할인율일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 권리 승계 위험은 낮지만 물건성과 환금성 검증 난도는 높은 사건입니다. 대지권 취득 가능성과 호실 분리 비용을 확인하기 전에는 낮아진 최저가만으로 입찰 결론을 내리기 어렵습니다.
