수원지방법원 2024타경13448. 화성시 송산면 봉가리에 있는 스마트빌라1차 2층 201호로, 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 다세대주택입니다. 감정가 137,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 67,130,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권자는 신한은행이고 청구금액은 66,618,116원입니다.

등기상 말소기준권리는 2018.04.09. 설정된 신한은행 근저당권 93,000,000원입니다. 그 뒤의 이종길 근저당권 66,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 인수 여부와 실제 배당·명도 위험은 구분해야 합니다. 전입자 2명의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당 순서는 원본 서류로 보완 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2015년에 설정됐던 숭의신용협동조합 근저당권 2건은 2018.04.09. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 같은 날 천정택 명의로 소유권이 이전되고 신한은행 근저당권 93,000,000원이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다. 이후 설정된 이종길 근저당권과 디지비캐피탈·메리츠캐피탈·케이비국민카드의 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 전입자 현황 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

현황조사상 전입자는 UNG HEL, OUK SOVANMAKARA 2명입니다. 두 사람 모두 2024.03.01. 전입하여 말소기준일인 2018.04.09.보다 늦으므로 현재 확인된 날짜 기준 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 단정 금지

현재 최저가는 감정가 137,000,000원의 49%인 67,130,000원입니다. 그러나 스마트빌라1차는 7세대 규모이고, 확인 가능한 최근 낙찰금액이나 실거래금액이 없어 감정가 할인율만으로 시세 대비 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 감정가는 기준가격일 뿐 현재 매매시세와 동일하지 않습니다.

스마트빌라1차의 준공일은 2015.09.15.이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다. 소규모 다세대라는 점과 실제 거래가격 확인이 어려운 점을 함께 보면, 낮아진 최저가만 보고 가격 가점을 주기보다 주변 다세대 매매사례와 전세가, 금융기관 담보평가를 직접 확인하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)

채권자 채권액 합계는 273,737,793원, 예상배당 합계는 65,521,660원, 미배당액은 208,216,133원입니다. 신청채권자 청구금액 66,618,116원도 현재 회차 예상배당 65,521,660원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 스마트빌라1차 4층 건물의 2층 201호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 송산초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설·농경지·임야가 함께 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕이며 외벽은 석재붙임 및 드라이비트, 내부는 벽지도배 및 타일, 창호는 하이샤시 이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 514.0㎡의 평지·사다리형 대지이며 북서측으로 폭 6~8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 성장관리권역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 7세대 소규모 다세대로 거래 표본과 최근 낙찰가격 확인이 어려워 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 2명 원본 확인. UNG HEL, OUK SOVANMAKARA의 실제 점유 여부와 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 두 전입자는 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 소액임차인 최우선변제 대상인지 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당액과 교부청구 금액을 확인해 예상배당표를 수정하세요.
• 시세 직접 조사. 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 송산면 인근 다세대 매매사례·전세가·공실기간을 조사하세요.
• 명도 비용 반영. 전입자와 실제 점유자가 일치하는지 확인하고 인도명령, 이사 협의, 집행 비용을 응찰가에 반영하세요.
• 건물 상태 확인. 내부 상태, 누수, 결로, 승강기와 공동시설 관리 상태, 장기수선 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기·세금 교부청구 내역을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 확인사항

이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 명시된 매수인 인수액도 0원이어서 등기 구조만 보면 단순합니다. 하지만 현황조사상 전입자 2명의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않고, 국세·지방세 압류 이력도 7건입니다. 현재 배당표 역시 당해세와 최우선변제를 반영하지 않았으므로 등기상 인수 0원과 실제 추가비용 0원을 같은 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 기준이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 현장조사 후 판단. 전입관계와 세금 배당, 주변 다세대 시세를 확인한 뒤 명도·수리·재매각 비용까지 포함한 보수적 상한가를 정하는 것이 핵심입니다.