대전지방법원 2025타경1900. 대전 서구 가장동 57-37에 있는 철근콘크리트조 4층 건물과 대지로, 현재 점포 및 주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 195.8㎡이며 평지의 세로장방형 주상용 토지입니다. 감정가는 879,162,790원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 301,552,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2009.02.26. 설정된 대전서부새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 224,000,000원이었고 2021.10.27. 변경계약으로 192,000,000원으로 변경됐습니다. 경매 신청채권액은 161,409,000원입니다. 그 뒤 설정된 임차권·전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자의 전입일도 모두 말소기준일 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 가장동 57-37 · 대전광역시 서구 도솔로328번길 89 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 철근콘크리트조 4층 · 점포 및 주택 |
| 토지 | 대 195.8㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임순의 (2021.09.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 879,162,790원 / 301,552,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전서부새마을금고 / 161,409,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소 이력 재대조
등기 이력에는 말소기준일보다 앞선 전세권과 근저당권이 여러 건 보이지만, 각각의 후속 말소등기도 확인됩니다. 강대규 명의 전세권은 2012.01.31., 국민은행 근저당은 2009.02.26., 하진수 전세권은 2005.05.02., 염혜진 전세권은 2007.05.08., 임향주 전세권은 2009.02.26. 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 단정할 수 없습니다.
② 점유·임차관계 — 11명 모두 말소기준일 이후
조사된 점유·임차관계는 총 11명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 2009.02.26. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 인수 문제와 별개로 배당·명도 협의의 난도는 낮지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오서희 | 1층 | 2024.12.09. / 미상 | 10,000,000원 월 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이순희 | 401호 | 2011.06.23. / 미상 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 동희창 | 101호 | 2022.12.20. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안동근 | 201호 | 2011.09.02. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.04. | 없음 |
| 이선학 | 202호 | 2013.09.09. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기택 | 301호 | 2022.02.22. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정애 | 3층 | 2020.02.25. / 미상 | 미상 전세권 70,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.05.23. | 없음 |
| 조현길 | 4층 | 2023.03.23. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지혜 | 101호 | 2021.11.05. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희 | 101호 | 2023.08.07. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유건옥 | 3층 85.57㎡ 전부 | 2016.10.25. / 2017.11.06. | 95,000,000원 | 없음 | 미상 임차권등기 2017.12.05. | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 301,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,021,728원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 강대규 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국민은행 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 4. 을구 3번 전세권 · 하진수 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 5. 을구 5번 전세권 · 염혜진 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 6. 을구 6번 전세권 변경 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 7. 을구 8번 전세권 · 임향주 | 50,000,000원 | 15,530,272원 |
| 8. 을구 11번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 224,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 12번 전세권 · 대한주택공사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 17번 전세권 · 박정애 | 70,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 | 1,970,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 676,970,933원 중 채권자 예상배당은 296,530,272원, 미배당은 380,440,661원입니다. 집행비용 5,021,728원을 포함하면 매각대금 301,552,000원이 모두 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성레미안2차아파트 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·다가구주택·시장 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스정류장과 편익시설까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물로, 점포와 주택으로 이용 중입니다. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 195.8㎡, 평지의 세로장방형 주상용 토지이며 공시지가는 1,138,000원/㎡입니다. 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육 전부제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 아파트 단일 호실과 달리 점포·주택 혼용 건물이고 다수 점유자가 존재합니다. 3회 유찰 이력을 고려하면 매수층과 명도·운영 역량을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 선순위 권리 확인. 강대규 전세권, 국민은행 근저당, 하진수·염혜진·임향주 전세권의 말소등기를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 근저당 금액 대조. 대전서부새마을금고 근저당은 최초 224,000,000원에서 2021.10.27. 192,000,000원으로 변경됐습니다. 배당표가 어느 금액과 채권원금을 기준으로 작성됐는지 확인해야 합니다.
- 점유자 전수 확인. 11명의 실제 점유 여부와 계약 상대방, 보증금, 확정일자, 사업자등록 여부 및 퇴거 의사를 호실별로 확인하세요.
- 101호 중복 점유 조사. 동희창·이지혜·송희가 모두 101호 점유자로 조사됐습니다. 세대 구성인지 별도 임대차인지 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 안동근은 2025.04.04., 박정애는 2025.05.23. 배당요구한 것으로 조사됐습니다. 종기 준수와 배당자격을 원문으로 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·이용상태와 평가금액을 감정평가서 도면으로 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 점포 임대수익, 주택 임대수익, 공실, 수선비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 문건을 서로 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “간단한 물건”은 아니다
이 사건의 말소기준권리는 2009.02.26. 대전서부새마을금고 근저당이고, 조사된 임차인의 전입일은 전부 그 이후입니다. 주택임차권과 후순위 전세권도 말소 또는 매각 소멸 구조라 매수인 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 301,552,000원으로 정리됩니다.
그러나 권리 인수액이 없다는 사실만으로 단순한 물건은 아닙니다. 11명의 점유·임차관계, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들, 101호의 중복 점유 조사, 제시외 건물 포함 조건이 남아 있습니다. 무엇보다 등기부에는 과거 선순위 권리의 말소등기가 있는데 배당 시뮬레이션은 이를 선순위 채권으로 계산하고 있습니다. 최저가 34.3%는 관심을 끄는 숫자지만, 승부처는 최신 원본을 통해 실제 권리순위와 점유관계를 확정하는 데 있습니다.
