수원지방법원 2024타경61812. 화성시 남양읍 남양우림필유아파트 105동 15층 1502호입니다. 감정가는 411,000,000원인데 9회 유찰되면서 현재 최저매각가는 16,586,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 4.04% 수준이라는 숫자는 매우 강하게 눈에 들어오지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금이 얼마인지 확인되지 않았다는 점입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.10.24 주식회사우리카드 가압류입니다. 임차인 심은주의 전입일은 2021.07.27로 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고, 보증금이 낙찰대금에서 전액 회수되지 못한다면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 보증금 자체가 미상이므로 최저가 16,586,000원만을 취득비용으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61812 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 역골동로 94, 105동 15층1502호 (남양우림필유아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 내 15층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이순내 · 2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 425,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 16,586,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 6,226,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.10.24 주식회사우리카드의 가압류입니다. 이후 케이비국민카드·케이비캐피탈·농협은행·현대카드·경기신용보증재단의 가압류, 국세 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 임차인 심은주의 전입일은 2021.07.27로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 가장 큰 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심은주 | 2021.07.27 | 미상 | 2024.05.28 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
심은주는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고 배당요구도 2024.05.28 접수됐지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 최종 미배당액을 계산할 수 없습니다.
③ 9회 유찰 — 감정가 4.04%라도 ‘가격 메리트’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 16,586,000원으로 감정가 411,000,000원의 4.04%입니다. 다음 시나리오에서는 10회 유찰 시 11,610,200원, 11회 유찰 시 8,127,139원까지 낮아집니다. 그러나 이 사건에는 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 문제가 있으므로 최저가 하락 자체를 투자 메리트로 평가할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 9회 유찰 · 16,586,000원 · 감정가의 4.04% |
|---|---|
| 10회 유찰 시 | 11,610,200원 · 감정가의 2.82% |
| 11회 유찰 시 | 8,127,139원 · 감정가의 1.98% |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 8.2회 |
④ 예상배당표 (매각가 16,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,548원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 9,943,684원 | 9,943,684원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,285,948원 | 5,943,768원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 44,132,911원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,533,219원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,069,087원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 8. 강제경매 관련 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 6,226,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 116,191,509원 중 배당액은 15,887,452원, 미배당은 100,304,057원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 심은주의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인의 최종 인수부담을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 남양읍 남양리 신백중학교 북동측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물의 15층 1502호이며 급배수·위생·승강기·화재경보·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(남양지구), 공시지가 1,234,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 남양우림필유아파트는 344세대, 2009.10.28 사용승인 단지입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 심은주 보증금 확인이 최우선. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 실질취득액과 최대 응찰가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 현재 우선변제 여부가 확정되지 않아 배당과 인수의 경계가 불명확합니다.
- 배당요구 내용 대조. 2024.05.28 배당요구가 접수돼 있으므로 실제 채권신고액과 배당 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 점검. 국세 관련 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 잔여 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최저가만으로 응찰가를 정하지 말 것. 현재 16,586,000원은 매수인이 최종 부담하게 될 총액이 아닐 수 있습니다.
맺으며 — “4% 낙찰가”보다 “보증금 얼마인가”가 먼저다
감정가 411,000,000원이 9회 유찰돼 16,586,000원까지 내려온 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 숫자를 거꾸로 읽어야 합니다. 심은주는 2021.07.27 전입한 대항력 임차인이고 말소기준권리는 2022.10.24입니다. 그런데 가장 중요한 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 지금 단계에서 확정 가능한 것은 최저가 16,586,000원이지, 실질취득액 16,586,000원이 아닙니다. 실제 취득부담은 낙찰가에 임차인의 미배당 보증금이 더해질 수 있습니다. 9회 유찰과 감정가 4.04%라는 외형보다 대항력 임차인의 보증금 확인이 먼저인 사건입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 가격 판단도, 안전 판단도 보류가 맞습니다.
