감정가 3,818,000,000원짜리 근린생활시설이 5회 유찰로 641,691,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격 하락이 아니라, 매각물건명세서에 적힌 대지권의 목적인 토지 별도등기상 지상권설정등기 인수권리입니다. 임차인은 조사되지 않았지만, 별도등기 인수와 1층 근린시설의 환금성·경계구분 이슈를 함께 봐야 합니다.
대전지방법원 2025타경2002. 대전 유성구 관평동 중앙하이츠 1층 106호 근린시설입니다. 표면상 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 3,818,000,000원이 5회 유찰되어 최저가가 641,691,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 “싸다”가 아닙니다. 매각물건명세서가 대지권의 목적인 토지 ‘대전 유성구 관평동 1354’번지의 을구 19번 지상권설정등기를 인수권리로 명시하고 있습니다. 이 별도등기는 가격보다 먼저 확인해야 할 위험입니다.
말소기준권리는 2022.05.30 대전원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 이후 권리만 보면 단순해 보여도, 명세서상 인수되는 별도등기가 별개로 남습니다. 임차인 목록은 없으므로 보증금 인수형 사건은 아니지만, 이 물건은 임차인보다 토지 별도등기·근린시설 환금성·경계구분이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2002 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 1354 중앙하이츠 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 배인석 (2022.05.30 거래가액 1,018,872,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 3,818,000,000원 / 641,691,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전원예농업협동조합 / 3,313,705,717원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만, 별도등기 인수가 핵심
등기부상 말소기준은 2022.05.30 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원, 근저당권자는 대전원예농업협동조합입니다. 이후 서울보증보험주식회사의 가압류, 대전원예농업협동조합의 임의경매개시결정, 신보2024제9차유동화전문 유한회사의 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 임차인 목록은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사 내역 | 임차인 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 보증금 합산 없음 |
데이터상 tenants 목록은 비어 있습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명이고, 보증기관 승계·대위 중복신고도 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계 미상이 적혀 있습니다. 보증금 인수형 사건으로 단정할 자료는 없지만, 근린생활시설인 만큼 현장 점유·영업 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 641,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,816,910원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전원예농업협동조합 | 3,960,000,000원 | 632,874,090원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,428,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신보2024제9차유동화전문 유한회사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구 6,678,600,000원 중 632,874,090원만 배당되고, 미배당은 6,045,725,910원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 명세서가 별도로 적은 토지 지상권 인수권리는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관평중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·지식산업센터·공장 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 헤더와 물건개요도 아파트가 아니라 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상10층 중 제1층 제106호 외 4개호이며 사용승인일은 2022.03.02입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 지방산업단지, 연구개발특구, 상업구역에 포함되고, 공시지가는 1,396,000원/㎡입니다.
- 경계구분. 목록 1~5번은 벽체를 제거하고 경계 구분 없이 한 개호 형태로 이용 중입니다. 경매진행 및 입찰 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 을구 19번 지상권설정등기(2022.01.28. 제8023호)의 내용·존속·부담 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. tenants 데이터는 비어 있지만 감정평가서에는 임대관계 미상이 적혀 있습니다. 현장 점유와 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 경계·사용부분 확인. 목록 1~5번이 벽체 제거 후 한 개호로 이용 중이므로 집합건축물대장 도면과 실제 점유사용부분을 대조해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 근린시설은 아파트보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 감정가 대비 할인만 보고 접근하면 재매각·임대 리스크가 남습니다.
- 배당 후 미배당 확인. 현재 회차 기준 미배당은 6,045,725,910원입니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수는 아니지만, 채권관계가 무거운 사건입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 대조가 필수입니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 “인수권리”가 먼저다
이 물건은 숫자로는 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 3,818,000,000원에서 최저가 641,691,000원까지 내려왔고, 임차인 보증금 인수도 데이터상 없습니다. 그러나 결론은 보수적입니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기상 지상권설정등기 인수를 명시하고, 감정평가서도 목록 1~5번의 벽체 제거·경계구분 없는 이용과 임대관계 미상을 적고 있습니다. 따라서 이 사건은 저가 입찰형이 아니라 인수권리 원본 확인형입니다. 권리 부담을 해소하거나 정확히 가격화하지 못하면, 최저가가 낮아도 안전마진으로 보기 어렵습니다.
