수원지방법원 2024타경69847. 경기도 화성시 장안면 독정리 344-1 일원의 토지와 공장·기숙사를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,645.0㎡이고, 감정평가상 건물 기호(2-5)는 공장, 기호(6)는 기숙사로 이용 중입니다. 가동과 다동은 현황상 복층으로 이용 중이며 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 공장 내부 기계기구 등은 평가와 매각에서 제외됩니다.
권리의 출발점은 2020.07.22. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 중소기업은행·삼성에프.씨·대길아이앤디의 근저당권, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2024.05.31. 회생법원의 재산보전처분 등기가 확인되므로 매각 직전 등기 상태는 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69847 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 독정리 344-1 |
| 등기부 표시 | 경기도 화성시 만세구 장안면 독정리 344-1 가동 · 포승장안로1120번길 42-16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2-5) 공장 · 기호(6) 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 1,645.0㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 황미양 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,331,109,000원 / 456,570,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸 구조
말소기준은 을구 17번 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권 156,000,000원, 삼성에프.씨주식회사 근저당권 145,774,940원, 신용보증기금 가압류 115,200,000원, 주식회사대길아이앤디 근저당권 300,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 중소기업은행의 을구 19번 근저당권은 2024.06.28. 확정채권양도를 원인으로 2024.07.30. 한국자산관리공사에 이전되었습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34%
감정가 1,331,109,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 456,570,000원입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 319,599,000원(감정가 24%), 5회 유찰 시 223,719,300원(감정가 17%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 456,570,000원 | 449,604,300원 | 927,370,640원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 319,599,000원 | 314,324,614원 | 1,062,650,326원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 223,719,300원 | 219,787,230원 | 1,157,187,710원 |
낮은 감정가 대비 비율 자체는 눈에 띄지만, 이 사건은 토지·공장·기숙사와 제시외 건물이 묶인 일괄매각이고 기계기구가 제외됩니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 가격 판단은 실제 토지·건물 상태와 매각 범위를 대조한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,965,700원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 449,604,300원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 삼성에프.씨주식회사 | 145,774,940원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 115,200,000원 | 0원 |
| 6. 을구 21번 근저당권 · 주식회사대길아이앤디 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용 6,965,700원 이후 하나은행에 449,604,300원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 발생하지 않는 시뮬레이션입니다. 총 미배당은 927,370,640원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장명초등학교 북동측 인근이며, 주위는 농경지·임야·소규모 공장 등으로 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물 기호(2-5)는 공장, 기호(6)는 기숙사로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비와 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,645.0㎡, 공업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 271,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)·가축사육제한구역(전부제한)·비행안전제3구역(전술)·성장관리권역입니다.
- 건물. 기호(2-5)는 일반철골구조 기타지붕 단층, 기호(6)는 경량철골구조 기타지붕 단층으로 기재되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 함께 매각하고 제시외 건물을 포함합니다. 가동과 다동은 현황상 복층 이용 중인 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 기계기구 제외. 공장 내부 기계기구 등은 평가와 매각에서 제외됩니다. 건물과 설비를 혼동해 응찰가를 산정하지 않아야 합니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보전처분. 2024.05.31. 재산보전처분 등기와 이후 회생절차 이력을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 927,370,640원은 채권자의 미회수액이고 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 실제 현황을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가보다 매각 범위를 먼저 본다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,331,109,000원에서 3회 유찰되어 456,570,000원까지 내려온 가격이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 권리 측면에서도 말소기준 이후 주요 담보권과 가압류는 소멸하고, 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항없음, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 대상은 단순한 단일 건물이 아닙니다. 공장용지와 여러 공장·기숙사 건물을 일괄매각하고, 제시외 건물은 포함하면서 공장 내부 기계기구는 제외합니다. 감정요항표상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “감정가의 34%”가 아니라 실제 점유·복층 이용상태·매각 포함 범위·제외 기계기구를 정확히 구분한 뒤 456,570,000원의 가치를 판단하는 것입니다. 권리 인수는 0원이지만, 물건 자체의 확인 난도는 낮지 않습니다.
