15,630,000원
수원지방법원 2024타경79783. 동탄퍼스트빌스타 16층 비1602호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 정혁준은 2022년 1월 20일 매매로 78,000,000원에 취득했고, 현재 경매 최저가는 15,630,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 임차권자 정하늘의 전입일은 2020.04.14로 말소기준인 2024.04.15 압류보다 약 4년 빠르고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시돼 있습니다.
임차권등기에는 1차 보증금 85,000,000원과 2차 증액 후 89,250,000원, 점유개시 2020.04.10, 주민등록 2020.04.14, 확정일자 1차 2020.04.03·2차 2022.04.12가 기록돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “1,563만원짜리 오피스텔”이 아니라, 대항력 보증금 잔액까지 합산한 실질취득가를 먼저 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄원천로 354-11, 16층비1602호 (능동,동탄퍼스트빌스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구 평스라브지붕 18층 중 16층 일부 |
| 소유자 | 정혁준 (2022.01.20. 매매, 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 15,630,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정하늘 / 95,108,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
이 사건의 말소기준은 2024.04.15 의정부세무서장 압류입니다. 그 이후의 경기광주세무서장 압류, 강제경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차권자 정하늘의 점유개시·전입은 2020년으로 말소기준보다 빠릅니다. 등기 자체는 2023.12.06 이루어졌지만 매각물건명세서는 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정하늘 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 89,250,000원 | 2020.04.14 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 등기에는 1차 85,000,000원, 2차 증액분 4,250,000원이 함께 기재되어 있고 매각물건명세서상 보증금은 89,250,000원입니다.
② 가격 판단 — 1,563만원이 아니라 약 8,925만원을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 판단을 할 근거가 없습니다. 확인 가능한 가격 기준은 감정가 93,000,000원과 대항력 임차인의 증액 후 보증금 89,250,000원입니다.
현재 최저가는 감정가의 약 16.81%에 불과하지만, 실질취득 약 89,250,000원은 감정가의 약 96.0%입니다. 즉 표면 할인율은 약 83%지만, 대항력 인수까지 넣으면 감정가 대비 실질 할인폭은 약 4% 수준에 그칩니다. 5회 유찰됐다는 사실 자체가 큰 가격 메리트를 만들지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 681,340원 |
| 인수 · 임차인 정하늘 보증금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 정하늘 | 95,108,711원 | 14,948,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신청채권자 미배당액은 80,160,051원입니다. 배당 산정에는 임차보증금 85,000,000원이 반영되어 있으나, 등기·매각물건명세서에는 2차 증액을 포함한 총보증금 89,250,000원이 명시되어 있으므로 매수인 인수위험과 실질취득 판단은 89,250,000원을 우선 기준으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 능동 기산중학교 남동측 인근. 아파트단지, 상업·업무용 건물, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며, 감정평가상 전체적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구 평스라브지붕 18층 건물의 16층 일부이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2014.08.08입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역, 중로1류 접함, 상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역입니다. 공시지가는 3,225,000원/㎡입니다.
- 환금성. 감정평가상 업무시설인 오피스텔이고 이미 5회 유찰된 상태입니다. 아파트로 가정해 환금성을 평가해서는 안 되며, 실질취득 부담과 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 15,630,000원이 아니라 대항력 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 89,250,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 보증금 원본 확인. 등기에는 1차 85,000,000원과 2차 증액 후 89,250,000원이 기록돼 있습니다. 임대차계약서와 증액계약서, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 정하늘로 표시되어 있습니다. 임대차채권과 경매신청채권의 관계, 중복 여부와 실제 채권 발생원인을 확인하세요.
- 국세·지방세. 의정부세무서장·경기광주세무서장·화성시 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당 순서와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시. 6회 유찰 시 10,941,000원, 7회 유찰 시 7,658,699원까지 내려가더라도 대항력 임차보증금 잔액이 늘어 실질취득액은 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
- 오피스텔 수요 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 매매사례·임대수요·관리비와 공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구·세금 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “83% 할인”이 아니라 “대항력 보증금 8,925만원”을 보는 사건
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 93,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 15,630,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매각물건명세서상 대항력 있는 임차권의 증액 후 보증금은 89,250,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수할 미배당 잔액이 커지므로, 매수인의 실질취득 부담은 약 89,250,000원 수준으로 고정됩니다.
그 금액은 감정가의 약 96%입니다. 최근 실거래 자료도 없어 시세 할인 여부를 입증할 수 없고, 오피스텔이라는 용도에 5회 유찰, 대항력 임차권, 세금 압류까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 매우 낮지만 가격 메리트가 확인된 물건은 아니다”입니다. 권리분석의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 89,250,000원의 실제 인수범위와 임대차 실질을 원본으로 확정하는 것입니다.
