수원지방법원 2024타경82369. 화성시 새솔동 채울프라자 1층 107호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설로서 미래공인중개사사무소로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 박정미이고, 2021.03.02. 매매를 원인으로 거래가액 1,173,700,000원에 취득한 뒤 2021.03.05. 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 채권최고액 948,000,000원의 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 225,214,000원으로 감정가의 17% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 상가 실거래 평균이나 임대수익을 직접 비교할 수 있는 가격 자료가 없어, 단순히 감정가 대비 하락폭만 보고 “시세보다 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 5회 유찰이라는 시장 반응 자체를 가격 검증 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경82369 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 꽃내음1길 19-26, 1층107호 (새솔동,채울프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현재 상가(미래공인중개사사무소)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 · 1층 107호 · 사용승인일 2019.04.15 |
| 소유자 | 박정미 · 2021.03.02. 매매 · 거래가액 1,173,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,000,000원 / 225,214,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 827,126,638원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.05. 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 수원화성오산축산업협동조합, 채권최고액은 948,000,000원입니다. 이후 2022.06.29. 설정된 채권최고액 120,000,000원의 후순위 근저당, 화성시 압류, 임의경매개시결정, 기흥세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.05.29. 화성세무서장 압류는 2025.08.05. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금 승계는 없지만 점유 인도는 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영주 | 107호 63.0000㎡ | 2023.12.01 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
오영주의 전입일은 2023.12.01.로 말소기준권리인 2021.03.05. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 현재 상가가 실제 영업 중이므로 낙찰 후에는 점유 인도 및 명도 일정을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 17%지만 현재 시세와는 별개
감정가는 1,340,000,000원, 현재 최저매각가는 225,214,000원입니다. 5회 유찰된 현재 회차는 감정가의 17% 수준입니다. 외형상 할인폭은 매우 크지만, 감정가와 현재 거래가치가 같다는 전제는 성립하지 않습니다.
참고할 수 있는 과거 등기상 거래가는 박정미의 2021.03.02. 매매가액 1,173,700,000원입니다. 다만 이는 현재 매각 시점의 시세가 아니라 과거 취득가격이므로, 현재 가격 메리트의 직접 근거로 사용하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,952,996원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 948,000,000원 | 221,261,004원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 1,068,000,000원 중 예상배당은 221,261,004원, 미배당은 846,738,996원입니다. 신청채권자의 청구액 827,126,638원도 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 225,214,000원 | 221,261,004원 | 846,738,996원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 157,649,800원 | 154,642,703원 | 913,357,297원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 110,354,860원 | 108,009,892원 | 959,990,108원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 새솔동 소재 새솔동행정복지센터 북측 인근. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 관공서 등이 소재합니다.
- 현재 이용. 근린생활시설로서 현재 상가, 상호 미래공인중개사사무소로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며 거리와 운행빈도 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·중로2류(폭 15m-20m) 접합, 가축사육제한구역(전부제한)·특수지역·성장관리권역입니다.
- 설비. 냉난방설비, 위생·급배수설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 17%라는 할인율을 시세 할인율로 착각하지 말고, 동일·인근 상가의 최근 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 상가 이용 중이므로 실제 계약관계, 월 임대료, 관리비, 부가세, 공실 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 인도. 오영주는 대항력은 없지만 현재 점유 관계가 있으므로 낙찰 후 인도 일정과 영업 종료·이전 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본과 교부청구 내용을 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 5회 유찰은 단순 할인 기회일 수도 있지만 가격·상권·임대·환금성 등 시장이 외면한 이유가 있을 수 있으므로 현장조사를 선행해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증해야 한다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.05. 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 오영주의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격 검증입니다. 감정가 1,340,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 225,214,000원까지 내려왔지만, 최근 시세와 임대수익을 확인하지 않고 이 숫자만으로 “83% 할인된 상가”처럼 해석해서는 안 됩니다. 실제 시장은 이미 5회 유찰이라는 결과를 보여 줬습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 225,214,000원이 현재 상권의 수익가치와 매매가치보다 충분히 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
