수원지방법원 2024타경84082. 수원 권선구 탑동의 지층 비01호, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 84,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 41,160,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금 승계 구조가 핵심입니다. 김자순은 2019.10.02. 확정일자, 2019.11.26. 전입·점유를 갖추고 2023.12.06. 보증금 70,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
현재 최저가 41,160,000원을 전제로 집행비용 1,140,880원을 제외하면 김자순에게 40,019,120원이 배당되고, 남는 보증금 29,980,880원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 71,140,880원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경84082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동로57번길 52, 지층비01호 (탑동,가림주택2-7) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 54.32㎡ · 지하 1층/지상 4층 건 중 지층 비01호 |
| 소유자 | 한경희 (2022.08.25. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김자순 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 8,232,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권이 핵심
과거 국민은행·농협·한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준으로 계산된 것은 2024.08.14. 강제경매개시결정입니다. 반면 김자순은 그보다 앞선 2019.11.26. 전입·점유와 2019.10.02. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 김자순은 인수 확정 구조, 정상기는 별도 미상 위험
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김자순 | 2019.11.26 / 2019.10.02 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 29,980,880원 인수 |
| 정상기 | 2019.11.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
정상기는 2019.11.26. 전입 사실과 배당요구 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 김자순의 29,980,880원 외에 정상기와 관련한 인수 위험이 실제로 존재하는지는 매각물건명세서, 현황조사 및 임대차 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 반값 최저가가 아니라 7,114만원을 시세와 비교해야 한다
전용 54.32㎡ 비교 실거래는 두 건이며, 2022.07과 2022.08에 모두 80,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 현재 확인되는 김자순 인수액까지 더한 실질취득 71,140,880원은 이 비교가격의 약 88.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 54.32㎡ | 지하 1층 | 80,000,000원 |
| 2022.07 | 54.32㎡ | 지하 1층 | 80,000,000원 |
| 평균 | 54.32㎡ | 2건 | 80,000,000원 |
표면 최저가 41,160,000원은 비교가격 80,000,000원의 약 51.5%이지만, 이것은 실제 매수 부담을 반영하지 못한 숫자입니다. 김자순 인수까지 포함한 71,140,880원으로 비교하면 할인 폭은 약 11.1%에 불과합니다. 더구나 비교 거래가 두 건 모두 2022년 거래이므로 현재 입찰 판단에서 그대로 확정 시세처럼 사용할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 임차인 김자순 보증금(우선변제) | 70,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김자순 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김자순 보증금의 미배당액은 29,980,880원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일한 김자순이므로 동일한 70,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탑동초등학교 북서측 인근. 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층/지상 4층, 지층 비01호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제2구역(전술), 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 비교 공동주택은 10세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 25.0%입니다. 지층 다세대라는 점과 함께 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 41,160,000원 낙찰을 가정해도 김자순 보증금 잔액 29,980,880원이 승계돼 확인 가능한 실질취득은 71,140,880원입니다.
- 정상기 임대차 원본 확인. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 추가 승계액을 단정하지 말고 원본으로 확인해야 합니다.
- 김자순 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 반환채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 8,232,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰되어도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 70,918,616원, 70,763,031원 수준입니다.
- 지층 현장 확인. 지층 비01호인 만큼 채광·환기·습기·누수·접근성 등 실제 상태가 감정가와 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 7,100만원 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 84,000,000원 대비 최저가 41,160,000원이라는 숫자입니다. 김자순의 대항력 있는 보증금 70,000,000원이 전액 배당되지 않기 때문에 현재 회차에서는 29,980,880원을 매수인이 인수하고, 확인 가능한 총부담은 71,140,880원이 됩니다. 추가 유찰이 진행돼도 미배당 보증금이 반대로 늘어나 실질취득은 약 7,000만원 부근에서 거의 고정됩니다.
비교 실거래 80,000,000원보다 계산상 낮기는 하지만 표본은 두 건이고 모두 2022년 거래입니다. 여기에 정상기의 보증금·확정일자가 미상인 별도 점유관계, 지층 다세대라는 환금성 요소, 재매각 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 ‘반값 경매’가 아니라 대항력 임차보증금 승계를 포함해 약 7,100만원에 취득하는 물건으로 봐야 하며, 정상기 관련 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 가격만으로 공격적으로 평가하기 어렵습니다.
