수원지방법원 2024타경90339. 화성시 능동 동탄헤리움 11층 1123호, 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 장영석이며 2021.08.04. 소유권을 이전받았고 거래가액은 95,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 출발점은 근저당이 아니라 2023.11.27. 동화성세무서장 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 계산되어 있고, 그보다 앞선 2023.05.19. 강사랑의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다.
강사랑은 2020.12.29. 주민등록과 점유를 시작한 것으로 등기되어 있어 대항력이 있습니다. 등기된 임차보증금은 95,000,000원이고, 등기 내용에는 2020.12.03. 확정일자와 2022.12.05. 증액분 확정일자도 기재되어 있습니다. 현재 최저가 71,400,000원보다 보증금이 크므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미회수 보증금이 매수인에게 따라붙는 전형적인 대항력 인수형입니다.
* 확약 적용 전 배당 시나리오의 룰상 매수인 인수액은 95,000,000원입니다. 실질 0원 판단은 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경90339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄하나1길 61, 11층1123호 (능동,동탄헤리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건내 11층 1123호 |
| 소유자 | 장영석 (2021.08.04. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,402,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 붙었다
말소기준은 2023.11.27. 갑구 7번 압류입니다. 그보다 앞선 2023.05.19. 을구 1번 주택임차권은 원래 매수인이 인수하는 권리입니다. 이후 2024.09.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당은 없고, 매각물건명세서에는 별도의 법정지상권도 표시되어 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강사랑 | 1123호 전유부분전부 21.0713㎡ · 2020.12.29 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 주장 | 해당 없음 |
강사랑은 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 등기된 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2020.12.29.로 말소기준인 2023.11.27.보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력에 따라 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 인수 · 임차인 강사랑 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 109,402,602원 | 69,714,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 109,402,602원 중 69,714,800원이 배당되고 39,687,802원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 강사랑 보증금은 원배당 계산상 매수인 인수 95,000,000원으로 설정돼 있으나, 본 분석의 실질 인수액은 2026.06.01. 확약을 반영해 0원*으로 봅니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락보다 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 확약 전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 39,687,802원 | 95,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 57,120,000원 | 55,691,840원 | 53,710,762원 | 95,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 45,696,000원 | 44,473,472원 | 64,929,130원 | 95,000,000원 |
이 표에서 가장 중요한 숫자는 매각가 하락 자체보다 확약 전 인수액 95,000,000원이 모든 회차에서 그대로라는 점입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커져 매수인 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조이기 때문입니다. 다만 본건은 확약이 적용되므로 현재 분석에서는 각 회차의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 11층 1123호입니다.
- 주위환경. 능동고등학교 북측 인근이며, 유사형 오피스텔·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 및 노선버스정류장 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 대로와 접하고 남동측 및 북동측으로 각각 중로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(동탄(1)지구)이며 공시지가는 3,757,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 당사자·대상 임차권·조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 실제 매수인에게 그대로 작동하는지 확인해야 합니다.
- 대항력의 원래 구조 기억. 강사랑의 주민등록·점유개시는 2020.12.29.로 말소기준 2023.11.27.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형입니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 이미 4회 유찰된 오피스텔입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 중 39,687,802원이 미배당으로 남는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.06.01. 확약서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 한 장이 권리구조를 뒤집는 사건”
등기만 보면 이 물건은 부담스럽습니다. 강사랑의 대항력 임차권은 말소기준보다 앞서고 보증금 95,000,000원은 현재 최저가 71,400,000원보다 큽니다. 그대로라면 낙찰가를 낮춰도 총부담이 보증금 수준에서 내려가지 않는 인수형입니다.
그러나 2026.06.01. 신청채권자가 대항력 포기·미변제 시에도 임차권등기 말소를 내용으로 한 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 정확도 규칙상 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 71,400,000원으로 봅니다. 다만 오피스텔이라는 용도, 4회 유찰 이력, 실거래 비교 근거 부재까지 감안하면 가격만 보고 높은 등급을 줄 수 없습니다. 권리의 승부처는 할인율이 아니라 확약의 유효성 확인입니다.
