수원지방법원 2024타경92083. 화성시 석우동 리치안오피스텔 4층 410호입니다. 용도는 감정평가상 오피스텔이고, 현재 소유자는 안효황입니다. 안효황은 2021년 11월 24일 매매를 원인으로 83,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리들의 소멸 여부보다 2021년 11월 26일부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다.
말소기준권리는 2024년 6월 3일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인 고성규는 2021년 11월 26일 전입·점유개시·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2025년 9월 10일 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경92083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 4층 410호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제4층 제410호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 안효황 (2021.11.24. 매매, 거래가액 83,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 15,126,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성규 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
2011년 설정된 신한은행 근저당권은 2021년 10월 8일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024년 6월 3일 주택도시보증공사 가압류이며, 그 뒤의 경매개시결정·화성시 압류·임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유로 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 고성규의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021년 11월 26일로 말소기준보다 앞서기 때문에, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인 부담으로 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고성규 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.26 / 2021.11.26 | 92,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
③ 가격의 진짜 모습 — 유찰돼도 실질 부담은 약 9,200만원대
이 물건은 감정가 90,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 15,126,000원까지 내려왔습니다. 명목상으로는 감정가의 16.81% 수준입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 떨어질수록 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 15,126,000원 | 77,546,268원 | 92,672,268원 |
| 6회 유찰 시 | 10,588,200원 | 82,002,388원 | 92,590,588원 |
| 7회 유찰 시 | 7,411,739원 | 85,121,672원 | 92,533,411원 |
현재 회차의 실질취득액 92,672,268원은 감정가 90,000,000원보다도 높습니다. 6회·7회까지 추가 유찰돼도 총 부담은 각각 92,590,588원, 92,533,411원으로 크게 내려가지 않습니다. 즉 “1,512만원에 오피스텔을 산다”는 구조가 아니라, 보증금 약 9,200만원대를 사실상 떠안는 구조입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 시장가 대비 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 672,268원 |
| 1. 임차인 고성규 보증금(우선변제) | 92,000,000원 | 14,453,732원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 고성규 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 92,000,000원 중 14,453,732원만 배당되고, 77,546,268원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 약 매각가의 4.4%로 추정된 수치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 15층 건물의 제4층 제410호입니다. 사용승인일은 2011.11.22입니다.
- 입지. 경기도 화성시 석우동 한림대학교 동탄성심병원 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공장·공공시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 북동측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·동탄(1)지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,225,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 내부구조를 건축물 현황도면과 탐문조사 등을 토대로 파악해 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 15,126,000원에 인수액 77,546,268원을 더한 실질취득액 92,672,268원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 인수액 82,002,388원, 7회 유찰 시 85,121,672원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 총 취득부담 하락으로 거의 연결되지 않습니다.
- 임대차 원본 확인. 고성규가 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 경위와 관계인 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당액 재검산. 실제 집행비용·세금·배당순위가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 직접 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 구조·수선 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 최저가만으로 시장가치를 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래·매물·임대수익을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 5회”보다 중요한 것은 9,200만원 보증금
이 물건은 감정가 9,000만원에서 5회 유찰돼 최저가가 1,512만6천원까지 떨어졌습니다. 숫자 하나만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리구조를 넣는 순간 그림은 완전히 달라집니다. 선순위 대항력 임차인 고성규의 보증금이 92,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 77,546,268원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 실질취득액은 92,672,268원으로 감정가보다도 높고, 6회·7회 추가 유찰 시에도 92,590,588원·92,533,411원으로 큰 변화가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 임차보증금 승계를 포함한 총 부담이 적정한가입니다. 명목 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않은 전형적인 대항력 인수형 물건으로, 가격·임대차 실체·배당액을 모두 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
