의정부지방법원 2025타경3063. 파주시 탄현면 성동리 84, 새오리로 69의 지1층 비101호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·동물원(상호: 쥬라리움)입니다. 현재 최저매각가는 119,661,000원으로 감정가 1,453,000,000원의 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 7회 유찰 자체가 시장이 이 물건을 반복해서 소화하지 못했다는 핵심 신호이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
권리 구조는 상대적으로 단순합니다. 2017.05.30 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 파주시·파주시청·국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 비전엑스아시아주식회사 근저당은 이미 말소됐고, 그보다 앞선 수산업협동조합중앙회·문병우 근저당도 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 84 지1층 비101호 · 경기도 파주시 탄현면 새오리로 69 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 지1층 비101호 · 근린생활시설 · 동물원(쥬라리움) |
| 소유자 | 주식회사어번트리 |
| 감정가 / 최저가 | 1,453,000,000원 / 119,661,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 301,117,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.05.30 을구 5번 신한은행 근저당입니다. 이후 2024.11.22 파주시 압류, 2025.05.09 파주시청 압류, 2025.06.13 임의경매개시결정, 2025.08.26 국 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 별도로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 / 사용 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)쥬라리움(장만) 실내동물원 | B101,B102,B103호 2024.07.29 | 30,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 현황조사상 (주)쥬라리움(장만)이 B101·B102·B103호를 실내동물원으로 사용하고 있고, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 3,300,000원입니다. 점유일 2024.07.29는 말소기준 2017.05.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 — 7회 유찰과 감정가 8.24%를 그대로 ‘저가’로 보면 안 된다
현재 최저매각가 119,661,000원은 감정가 1,453,000,000원의 8.24%입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 83,762,700원, 9회 유찰 시에는 58,633,890원입니다. 그러나 이 물건은 동일 조건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설·지1층·실내동물원이라는 이용 특성과 이미 7회 유찰된 이력을 가격 판단의 중심에 둬야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 119,661,000원 | 117,185,746원 | 1,082,814,254원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 83,762,700원 | 81,854,971원 | 1,118,145,029원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 58,633,890원 | 57,178,480원 | 1,142,821,520원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 119,661,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,254원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 117,185,746원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 1,200,000,000원 중 117,185,746원이 배당되고, 1,082,814,254원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 이 추정에서 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동 I.C 북동측 인근. 근린생활시설, 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 근린생활시설로서 동물원, 상호 ‘쥬라리움’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 4층 건 중 지1층 비101호이며, 외벽은 석재타일 붙임 등, 내부는 인테리어 마감입니다.
- 설비. 승강기설비, 소화전설비, 위생 및 급탕설비가 돼 있습니다.
- 토지·도로. 남측 하향 부정형의 완경사지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유찰 원인 확인. 7회 유찰이 단순 가격 때문인지, 지하 근린시설·동물원 영업·점유 상태·시설 특성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임차관계 확인. (주)쥬라리움(장만)이 B101·B102·B103호를 사용 중입니다. 본건은 B101호이므로 임대차 범위와 명도·영업 종료 조건을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.08.07 공매공고가 등기돼 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 현재 예상배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례와 대체수요를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 공매 진행 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 7회 유찰의 이유를 사야 한다
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 말소기준 이후 점유라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 진입 장벽이 높지 않습니다.
그러나 가격 판단은 정반대입니다. 감정가 1,453,000,000원짜리 물건이 7회 유찰돼 119,661,000원까지 내려왔다는 사실은 할인율이 큰 동시에 시장 소화가 반복해서 실패했다는 기록이기도 합니다. 더구나 지1층 근린시설을 동물원으로 이용 중이고 실거래 비교값이 없어, 현 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 하지만 환금성과 활용성 검증이 먼저인 물건입니다.
