의정부지방법원 2025타경3063. 파주시 탄현면 성동리 84, 지하 1층 비101호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 실내동물원 ‘쥬라리움’으로 이용 중이며, 임차인도 비101호뿐 아니라 비102호·비103호를 함께 점유하는 것으로 조사됐습니다. 주거용 아파트처럼 표준화된 비교가 쉬운 물건이 아니라, 특수 인테리어와 넓은 점유 범위, 지하 상업시설이라는 특성이 명도와 재임대, 매각 환금성에 직접 영향을 주는 유형입니다.
현재 최저매각가는 감정가 1,453,000,000원의 16.8%인 244,206,000원입니다. 그러나 이 비율은 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래되거나 임대될 수 있는지를 증명하지 않습니다. 특히 다섯 차례 유찰됐다는 사실은 낮아진 가격 자체보다 그 가격에서도 매수자가 쉽게 들어오지 않았던 이유를 먼저 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 84 지1층 비101호 · 도로명 경기도 파주시 탄현면 새오리로 69 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 철골철근콘크리트구조 4층 건물 중 지하 1층 · 실내동물원으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사어번트리 (2017.05.30. 거래가 1,500,372,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,453,000,000원 / 244,206,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 301,117,131원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 등기 불일치
다만 임차인 ㈜쥬라리움의 전입일은 2024.07.29.로, 2013년 수협 근저당과 2017년 신한은행 근저당 어느 날짜를 기준으로 하더라도 후순위입니다. 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있어 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 권리상 인수액은 0원으로 산정됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·확정일자 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)쥬라리움(장만) | 비101·비102·비103호 · 실내동물원 | 2024.07.29 · 확정일자 미상 | 30,000,000원 월 3,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 확인 필요 | 승계 없음 |
② 가격 해석 — 감정가의 16.8%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 회차의 매각가 가정은 244,206,000원이고, 매수인 인수액은 0원이므로 권리상 실질취득액도 244,206,000원입니다. 하지만 실질취득액이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 표현할 수는 없습니다. 이 물건은 지하 근린시설이면서 동물원으로 이용되는 특수 물건이고, 이미 5회 유찰됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,218,884원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,224,000,000원 | 239,987,116원 |
| 2. 근저당 · 문병우 | 1,050,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 비전엑스아시아주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,474,000,000원 중 239,987,116원이 채권자 배당으로 산정되고, 미배당액은 4,234,012,884원입니다. 다만 수협·문병우 근저당과 비전엑스아시아 근저당에는 각각 해지 말소 기록이 있으므로, 실제 배당순위와 채권액은 최신 등기부 및 배당요구 내역과 대조해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 먼저 차감될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동 I.C 북동측 인근으로, 근린생활시설·창고·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 4층 건물 중 지하 1층이며, 승강기·소화전·위생·급탕설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이지만 현재 실내동물원으로 이용 중입니다. 범용 상가보다 재사용 가능한 업종과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 공부상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2013.10.25. 수협 근저당의 2017.05.30. 말소 여부와 실제 기준권리가 신한은행 근저당인지 원본 명세서에서 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행 상태, 정지·취소 여부를 교차 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 파주시·파주시청·국 명의 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 비101·비102·비103호 통합 점유의 계약 당사자, 호별 보증금 배분, 배당요구 및 확정일자 여부를 확인하세요.
- 명도·시설물 조사. 동물원 영업 종료, 동물과 집기의 반출, 내부 연결부와 인테리어 철거·원상복구 범위를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 상업용 집합건물의 공용관리비 체납과 전기·수도 등 영업 관련 미납액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한 산정. 감정가 대비 낙폭을 시세 할인으로 보지 말고, 지하 근린시설의 임대수익과 공실·철거비를 반영해 응찰 상한을 별도로 계산하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
이 물건은 임차인 보증금이 매수인에게 승계되지 않는다는 점만 보면 깔끔합니다. 하지만 권리분석의 결론은 인수액 하나로 끝나지 않습니다. 2013년 수협 근저당은 말소기준으로 정리돼 있으면서 2017년 해지 말소 기록도 있고, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당들이 함께 포함돼 있습니다. 세금 압류 3건과 공매공고까지 겹쳐 원본 권리관계의 재정렬이 선행돼야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 244,206,000원은 감정가의 16.8%지만, 5회 유찰된 지하 실내동물원은 범용 상가보다 명도·철거·재임대·재매각 변수가 큽니다. 따라서 결론은 임차인 인수는 0원, 그러나 물건 전체 위험도는 높음입니다. 감정가 대비 할인율보다 현장 점유 형태와 시설 처리비, 법원경매·공매의 진행 관계, 실제 말소기준권리를 먼저 확정해야 합니다.