대전지방법원 2025타경2231. 대전 유성구 학하동 360-2, 진잠옛로 166 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 현재 주택으로 이용중이며 토지면적은 187.0㎡입니다. 감정가는 316,602,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 155,135,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2024년 4월 19일 설정된 대전영화신용협동조합의 근저당권 216,000,000원이고, 이 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가 절반”이라는 숫자만 보고 접근하기에는 확인 포인트가 분명합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 목록 1번 건물 중 단층 부속건물이 멸실상태라고 적혀 있습니다. 또 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 정해져 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2231 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 학하동 360-2 · 대전광역시 유성구 진잠옛로 166 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 187.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 현재 소유자 | 이범희 2분의 1 · 이지희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 316,602,000원 / 155,135,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 183,905,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1번 건물 중 단층 부속건물 멸실상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
현재 등기상 핵심은 2024.04.19. 대전영화신용협동조합 근저당권 216,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.04.02. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 이후 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되어 2026.02.05. 등기되었습니다.
그보다 앞선 진잠농업협동조합·대전영화교회신용협동조합·유성농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 155,135,000원으로 감정가 316,602,000원의 49%입니다. 감정가 대비로는 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건 유형의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”라고 판단하는 것은 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 155,135,000원 | 49% | 63,836,890원 |
| 3회 유찰 시 | 108,594,500원 | 34% | 109,725,823원 |
| 4회 유찰 시 | 76,016,150원 | 24% | 141,752,141원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가격은 108,594,500원, 76,016,150원으로 내려가지만, 근저당권자의 미배당은 각각 109,725,823원, 141,752,141원으로 커집니다. 반면 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,971,890원 |
| 을구 9번 근저당권 · 대전영화신용협동조합 | 216,000,000원 | 152,163,110원 |
| 미배당 | - | 63,836,890원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 2,971,890원을 제외한 152,163,110원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 63,836,890원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 학하동 소재 학하초등학교 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 현재 주택으로 이용중입니다. 주택은 조적조 스라브지붕 단층이며 외벽은 적벽돌쌓기·몰탈 위 페인트 및 타일 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 부속건물. 부속건물은 현황상 멸실되어 있고, 매각물건명세서에도 목록 1번 건물 중 단층 부속건물이 멸실상태라고 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 187.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 859,400원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·제1종일반주거지역·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역·절대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하고 소로2류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 155,135,000원을 기준으로 필요한 보증금 규모를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입, 보증금, 확정일자와 대항력 가능성을 원문 자료로 확인해야 합니다.
- 멸실 부속건물. 단층 부속건물이 멸실상태인 만큼 현존 건축물과 공부상 표시, 감정평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 토지 이용제한과 도로 저촉, 토지거래계약 허가구역 등 규제를 함께 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 유형의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 적정가를 정하지 말고 현장 주변 거래와 토지가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 매각기일 전 최신 명세서와 배당요구 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것
이 사건은 감정가 316,602,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 155,135,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 대전영화신용협동조합 근저당이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 정리되어 있습니다.
하지만 임대관계 미상, 단층 부속건물 멸실, 최근 실거래 시세 부재, 토지이용 규제, 보증금 20% 특별매각조건이 함께 존재합니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자를 곧바로 “시세보다 싼 가격”으로 해석하기보다는, 현황과 점유관계·토지가치·주변 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현황 검증은 반드시 남아 있습니다.
