수원지방법원 2024타경94782. 경기도 화성시 반송동 동탄1신도시의 삼성스마트쉐르빌 19층 1906호입니다. 감정평가상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 26층 중 19층에 위치합니다. 소유자 박정숙은 2021년 2월 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기부에 기재된 취득 거래가액은 135,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 국의 압류도 등기되었습니다.

처음 눈에 들어오는 숫자는 감정가의 70%인 최저매각가입니다. 그러나 이 물건에는 박종선 명의의 160,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 해당 임차권등기는 2023년 7월 20일 접수되었고, 강제경매개시결정은 2024년 10월 24일 접수되었습니다. 즉, 임차권등기가 경매개시결정보다 먼저입니다. 보증금 또한 현재 최저매각가를 웃돕니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 내용이 있습니다. 신청채권자가 2026년 8월 7일 대항력을 포기하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했다는 것입니다. 이 확약이 적용되는 범위에서는 미배당 보증금의 매수인 인수위험이 해소됩니다. 다만 확약서 제출자는 신청채권자인 주택도시보증공사이므로, 등기부상 임차권자 박종선의 권리에 대한 효력 범위는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

이 사건에서 표시된 말소기준권리는 2024년 10월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2024년 11월 7일 접수된 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 전세권 설정은 이미 말소된 상태입니다.

문제는 말소기준권리보다 앞선 2023년 7월 20일 박종선의 주택임차권등기입니다. 등기된 임차보증금은 160,000,000원이고 전유부분 전부를 대상으로 합니다. 등기부에는 임대차계약일 2022년 5월 3일, 주민등록일 2022년 6월 27일, 점유개시일 2022년 6월 25일, 확정일자 2022년 5월 6일이 기재되어 있습니다. 다만 개별 대항력 판정은 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

참고: 등기부에는 주민등록일과 점유개시일이 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 여부에 대한 별도 확정 판정은 없습니다. 실제 임차인은 박종선 1명으로 집계하며 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확약이 적용되지 않고 대항력이 인정되는 경우의 보증금 인수 위험은 위 분석과 별개로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%, 하지만 시세 판단은 보류

이 사건의 감정가는 159,000,000원이고, 현재 최저매각가는 111,300,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔으며, 이미 5회 유찰된 물건입니다.

과거 소유권이전 당시 거래가액은 135,000,000원으로 기재되어 있습니다. 그러나 이는 2020년 12월 19일 매매에 관한 금액이므로 현재 시장가격을 직접 나타내는 지표로 보기 어렵습니다.

같은 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 111,300,000원이 현재 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 실제 주거 수요, 업무시설 이용 가능성, 임대 수익성, 관리비와 유동성에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,358,200원을 제외하고 신청채권자 주택도시보증공사에 108,941,800원이 배당됩니다. 청구금액 166,088,173원 중 57,146,373원이 미배당으로 남습니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액이 같은 개념이 아니라는 것입니다. 제출된 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 미배당 채권이 발생하더라도 그 금액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 본 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.

배당금액은 집행비용 추정치와 신청채권자 청구금액에 따른 시뮬레이션입니다. 국의 압류와 관련된 세금의 실제 배당순위·금액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 확정 반영된 것이 아닙니다. 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당액

추가 유찰이 발생하면 매각가격은 낮아지지만, 신청채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 현재 회차의 미배당액은 57,146,373원, 6회 유찰 시 79,050,893원, 7회 유찰 시 96,538,349원으로 계산됩니다.

각 시나리오에서 실질 인수액은 0원으로 처리되어 있습니다. 그러나 이는 확약에 따른 대항력 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 이 전제가 무너지면 선순위 보증금 위험을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 반송동 동탄1신도시 내 예당중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 상업용·업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 삼성스마트쉐르빌은 철근콘크리트구조의 26층 건물이며 대상 물건은 19층 일부입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2012.12.24입니다.
• 내부 및 설비. 벽지·내부 인테리어 마감, 샷시 및 이중 창호가 기재되어 있으며 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 광대로 등의 포장도로와 연결되며 대상 토지는 인접 토지 대비 대체로 평탄합니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 특정용도제한지구·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 8,171,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 오피스텔 개별 호수의 거래시세와 구별해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 위반건축물 여부는 해당사항 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 주변에 상업·업무용 시설이 형성되어 있으나, 대상 호수의 최근 매매 및 임대거래 수준이 확인되지 않아 실제 매각 가능가격과 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.08.07 확약서의 정확한 문구와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권자와 신청채권자의 관계. 박종선의 주택임차권과 주택도시보증공사의 청구채권 사이의 승계·대위 관계를 확인하고, 확약이 등기상 임차권에도 효력을 미치는지 검토해야 합니다.
• 대항력·배당관계. 등기부에 기재된 전입·점유·확정일자를 현황조사 및 관련 서류와 대조해야 합니다. 실제 대항력과 우선변제권의 성립·존속 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 미배당 발생 시에도 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지 확인해야 합니다. 확약 밖의 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우에는 그 인수위험도 별도로 검토해야 합니다.
• 명도와 점유. 등기된 임차권과 별개로 실제 현재 점유자를 확인하고, 매각 후 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 국의 압류와 조세. 동화성세무서장 관련 압류가 등기되어 있으므로 세금의 법정기일·배당순위와 실제 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납 여부와 관리사무소의 확인 내역을 점검해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 삼성스마트쉐르빌 동일·유사 호수의 최근 매매가격, 임대가격 및 거래량을 확인해야 합니다. 감정가 할인율만으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
• 오피스텔의 실제 용도. 업무시설로서의 이용상태와 실제 주거 사용 여부를 확인하고, 이용 목적에 맞는 법적·경제적 조건을 검토해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 160,000,000원 선순위 임차보증금의 처리입니다. 박종선의 임차권등기는 말소기준권리인 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 보증금은 현재 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없고 대항력이 인정된다면, 매각대금에서 회수하지 못한 보증금이 인수되어 실질취득비용이 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다.

다행히 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서를 제출했고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 이 확약의 적용 범위와 이행 가능성이 확인되면 매수인 실질 인수액 0원이라는 결론이 가능합니다.

그러나 현재 시세를 뒷받침할 실거래 비교자료가 없고, 이미 5회 유찰된 오피스텔이라는 점에서 가격·환금성 평가에는 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리위험을 낮추는 확약이 존재하지만 그 효력의 확인이 필요하고, 가격 메리트 또한 아직 입증되지 않은 물건입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 입찰 검토의 우선순위는 확약 효력 확인 → 임차권 말소 가능성 확인 → 최근 실거래 검증 → 입찰가격 결정입니다. 이 순서를 충족하기 전에는 최저매각가가 감정가의 70%라는 이유만으로 유리한 투자라고 판단하기 어렵습니다.