수원지방법원 2024타경94782. 동탄1신도시 내 삼성스마트쉐르빌 19층 1906호, 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 표면상 최저가는 감정가 159,000,000원에서 3회 유찰돼 54,537,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 잔액을 먼저 계산해야 합니다.
임차권자 박종선은 임대차계약일 2022.05.03, 확정일자 2022.05.06, 점유개시일 2022.06.25, 주민등록일자 2022.06.27이며, 보증금은 160,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.07.20에 마쳐졌고, 말소기준인 2024.10.24 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차권으로 명시돼, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노작로 207, 19층 1906호 (반송동, 삼성스마트쉐르빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 26층 중 19층 |
| 사용승인일 | 2012.12.24 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.02.01 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,088,173원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
이 사건의 말소기준은 등기부상 별도의 선순위 근저당이 아니라 2024.10.24 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.07.20 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 반대로 2024.11.07 동화성세무서의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종선 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 160,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2022.06.27 | 배당요구 있음 확정일자 2022.05.06 | 중복 신고 없음 |
주택도시보증공사의 청구액은 166,088,173원이지만, 매수인이 인수하는 기준은 신청채권자의 전체 청구 부족액이 아니라 임차보증금 160,000,000원의 미회수 잔액입니다. 따라서 청구액 미배당분 112,932,839원 전부를 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 보증금 회수액 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 34.3% | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 106,844,666원 | 161,381,666원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 38,175,900원 | 37,088,734원 | 122,911,266원 | 161,087,166원 |
| 5회 유찰 시 16.81% | 26,723,130원 | 25,842,114원 | 134,157,886원 | 160,881,016원 |
최저가가 54,537,000원에서 38,175,900원, 다시 26,723,130원으로 내려가도 배당액이 감소한 만큼 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 집행비용 차이를 제외하면 매수인의 총부담은 계속 보증금 160,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,666원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 166,088,173원 | 53,155,334원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 기준 미배당액은 112,932,839원입니다. 다만 이는 이자·비용 등이 포함된 청구 부족액으로, 매수인의 임차보증금 인수액과 동일하지 않습니다. 현재 배당액을 기준으로 계산한 보증금 미회수 잔액은 106,844,666원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄1신도시 내 예당중학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지와 상업용·업무용 건물, 각종 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 위치하며, 전체적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물의 19층 일부이며, 2012.12.24 사용승인됐습니다. 승강기·급배수·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 광대로 등의 포장도로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며, 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 8,171,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 업무시설 오피스텔이므로 실수요층과 금융조건, 관리비 수준에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가에 예상 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 총부담은 161,381,666원입니다.
- 임차보증금 배당 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당표와 채권계산서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 청구 부족액과 인수액 구분. 주택도시보증공사 청구 미배당액 112,932,839원 전부가 매수인 부담으로 승계되는 것은 아닙니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용·금융. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용상태와 대출 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 최신 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금 총액을 본다”
이 사건은 감정가 159,000,000원의 오피스텔이 3회 유찰돼 54,537,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 160,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 있고, 현재 배당으로 회수되지 않는 106,844,666원을 매수인이 인수하면 총부담은 161,381,666원이 됩니다.
추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 배당액이 줄어든 만큼 인수액이 늘어 총비용은 계속 160,000,000원 수준에 고정됩니다. 실질취득액이 감정가를 이미 웃도는 데다 선순위 임차권과 오피스텔 환금성을 함께 감수해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않습니다. 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 잔액입니다.
