수원지방법원 2024타경96351. 용인시 처인구 운학동 소재 단독주택으로, 감정가 216,502,040원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 51,982,000원입니다. 등기상 소유자는 정동욱이고, 등기부에는 2023.08.30 소유권보존과 2024.11.06 채권자 신문철의 강제경매개시결정이 확인됩니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 매각으로 소멸하는 구조이며, 등기부상 별도 근저당이나 압류는 확인되지 않습니다.
그러나 이 사건의 본질은 단순한 등기 권리분석이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 “건물만 매각”이라고 명시돼 있고, 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물등철거를 명하는 확정판결이 있다고 기재돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 동부로443번길 20 (운학동, 해인타운하우스에이치동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정동욱 · 단독소유 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기타지붕 · 지상2층/지하1층 |
| 사용승인 / 허가 / 착공 | 사용승인 2023년 5월 31일 · 허가 2004년 5월 12일 · 착공 2006년 5월 12일 |
| 감정가 / 최저가 | 216,502,040원 / 51,982,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신문철 / 78,285,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘건물 존속권원’이 핵심
말소기준은 2024.11.06 강제경매개시결정입니다. 등기부상 근저당권이나 별도 압류는 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 등기만 보면 비교적 단순합니다.
② 점유관계 — 임대차는 있으나 대항력은 미상
감정평가 조사에서는 소유자의 부모님이 약 3년 전부터 임대차계약 후 거주 중인 것으로 소유자의 모로부터 탐문됐습니다. 다만 정확한 임대내역은 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
③ 감정·현황 — 공부와 실제 위치가 다르다
| 공부상 소재 | 운학동 280, 280-7, 280-9, 280-10, 280-11, 280-12, 280-13 지상 |
|---|---|
| 현황 소재 | 운학동 280-7 (동부로443번길 20-26) 필지 위 |
| 공부와 현황 | 불일치 |
| 외벽 | 판넬마감, 몰탈 위 페인팅 마감, 목재마감 등 |
| 내벽 / 바닥 | 벽지 및 타일 마감 등 / 강마루 및 타일 마감 등 |
| 창호 | 시스템 창호 등 |
| 설비 | 위생설비, 급·배수설비, 보일러 난방설비, 시스템 에어컨, 도시가스설비 등 |
건축물대장상 사용승인일자는 2023년 5월 31일이지만 허가일은 2004년 5월 12일, 착공일은 2006년 5월 12일입니다. 감정평가에서는 이 차이와 인근 건축물의 사용승인 연도 등을 감안해 관찰감가법을 병용했다고 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,335,676원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신문철 | 78,285,790원 | 50,646,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 51,982,000원 가정 시 신청채권자에게 50,646,324원이 배당되고 27,639,466원이 미배당됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·입지 관련 메모 (감정자료 기준)
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적 238.0㎡, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역에 포함됩니다.
- 규제. 자연보전권역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 388,200원/㎡입니다.
- 핵심 주의. 위 토지 정보는 주변 토지 현황을 판단하는 참고자료이며, 이 경매의 매각 대상은 건물만입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 철거 확정판결 원문 확인. 수원지방법원 2010가합 10729 확정판결의 주문과 집행 가능 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 사용권원 확인. 법정지상권 부존재가 명시된 건물만 매각 사건이므로 낙찰 후 건물을 존치·사용할 법적 권원이 있는지 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 소유자의 부모님이 약 3년 전부터 임대차계약 후 거주 중인 것으로 조사됐으므로 계약서, 보증금, 전입일자, 확정일자를 대조해야 합니다.
- 공부·현황 불일치 확인. 공부상 280 외 6필지 지상으로 기재됐으나 현황은 280-7필지 소재이므로 경계·현황과 실제 건물 위치를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 시장가 대비 할인율을 확인할 근거가 없습니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 철거 위험이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 216,502,040원에서 51,982,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 등기상 부담이 적고 명시 인수액이 0원이라는 사실만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 건물만 매각되고, 법정지상권 부존재 및 건물 철거 확정판결이 존재하며, 실제 거주자에 대해서도 정확한 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 낙찰받은 건물을 계속 보유·사용할 수 있는가입니다. 철거판결·토지권원·점유관계가 정리되지 않는 한 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
