수원지방법원 2024타경97071. 오산시 운암대동황토방아파트 103동 7층 701호, 전용 129.52㎡ 아파트입니다. 소유자 박웅배가 2020년 거래가 290,000,000원에 취득한 뒤, 2022년 주식회사에스비아이저축은행 명의의 채권최고액 520,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류 10건·압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
점유자로 조사된 조장원의 전입일은 2024.09.04로 말소기준일 2022.01.07보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 2024.12.31에 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인해야 합니다. 이 부분은 배당액을 바꿀 수는 있어도, 현재 확인된 권리관계상 매수인의 보증금 인수로 연결되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97071 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 운암로 64, 103동 7층 701호 (오산동, 운암대동황토방아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 129.52㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 18층 중 7층 |
| 단지 | 대동 · 660세대 · 2000.05.30 준공 |
| 소유자 | 박웅배 (2020.09.14 매매, 2020.10.30 소유권이전, 거래가 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 274,400,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 442,934,296원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.07 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 520,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.01.07 설정된 에스비아이저축은행 근저당입니다. 2024.10.21 이후 등기된 가압류 10건, 국·오산시·당진시의 압류 3건 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당재원이 부족해 후순위 채권자가 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되지는 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조장원 | 2024.09.04 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2024.12.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조장원의 전입은 말소기준권리보다 약 2년 8개월 늦습니다. 따라서 보증금 액수와 관계없이 선순위 임차인의 대항력 인수 구조가 아니며, 매수인 실질취득액은 최저매각가 274,400,000원과 동일합니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 소액임차인 최우선변제 또는 배당순위가 배당표에 미치는 영향은 명세서 원본으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세의 56.9%
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 482,142,857원, 최신 거래 530,000,000원과 최근 추세를 우선했습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.8% 상승해 하락 추세로 보이지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 129.52㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 129.55㎡ | 9 | 465,000,000원 |
| 2026.04 | 129.55㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2026.04 | 129.55㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 129.52㎡ | 11 | 460,000,000원 |
| 2026.02 | 129.52㎡ | 11 | 460,000,000원 |
| 2025.10 | 129.52㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2025.07 | 129.52㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 129.52㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2024.10 | 129.52㎡ | 13 | 560,000,000원 |
| 2024.10 | 129.55㎡ | 5 | 453,000,000원 |
| 2024.08 | 129.52㎡ | 2 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 482,142,857원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 478,583,333원 |
현재 최저가 274,400,000원은 최근 12개월 평균보다 207,742,857원 낮고, 최신 거래보다 255,600,000원 낮습니다. 감정가 560,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 116.1%였지만, 2회 유찰을 거치면서 실질취득액이 최근 시세의 절반대까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 이 비교에서는 최저가와 실질취득액이 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,641,600원 |
| 을구 25번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 520,800,000원 | 269,758,400원 |
| 갑구 13번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 254,374,633원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 6,184,656원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 신한카드주식회사 | 31,173,054원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,687,653원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,724,738원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 중소기업은행 | 515,966,751원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 주식회사 마스턴캐피탈 | 138,441,251원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 발안농업협동조합 | 10,325,506원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
총 신고채권 2,158,678,242원 중 채권자 배당은 269,758,400원, 미배당은 1,888,919,842원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인 최우선변제가 인정되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 274,400,000원 | 269,758,400원 | 1,888,919,842원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 192,080,000원 | 188,590,880원 | 1,970,087,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 134,456,000원 | 131,773,616원 | 2,026,904,626원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시청 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 관공서, 공원, 근린생활시설과 농경지가 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 이용이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다. 단지 서측 정문과 북측 후문을 통해 외곽 공도로 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 18층 아파트 중 7층이며, 개별난방·승강기·지하주차장· 공동현관 보안설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(운암구역)이며, 비행안전제3구역·성장관리권역·운산초 절대 및 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,634,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 660세대 단지의 전용 129.52㎡대 거래가 430,000,000원부터 560,000,000원까지 형성돼 있으며, 최근 12개월 평균은 482,142,857원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 조장원의 보증금·확정일자·점유 범위와 2024.12.31 배당요구 내용을 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 대조하세요.
- 인수권리 재확인. 명시된 인수권리와 법정지상권은 없지만, 최종 매각물건명세서가 변경되지 않았는지 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국·오산시·당진시 압류 중 당해세 해당액이 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·인도 계획. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 현장 점유 상태와 인도 절차를 사전에 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 실질취득 274,400,000원은 최근 12개월 평균의 56.9%입니다. 내부 상태와 수리비를 확인해 실거래 할인폭이 유지되는지 판단하세요.
- 기일 확인. 2026.07.20 매각기일의 진행·변경 여부와 최종 매각조건을 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세의 절반대
이 물건은 등기 건수만 보면 복잡하지만, 핵심 구조는 단순합니다. 2022.01.07 에스비아이저축은행 근저당 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 소멸하고, 임차인 조장원도 후순위 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 최저가와 같은 274,400,000원입니다.
가격도 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 482,142,857원과 최신 거래 530,000,000원을 기준으로 보더라도 각각 56.9%, 51.8% 수준입니다. 최근 거래 추세가 1.8% 상승한 가운데 확보된 할인폭이어서 가격 경쟁력은 분명합니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자, 세금 압류의 당해세 여부, 실제 점유와 내부 상태를 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 우위 — 원본 확인을 마치면 입찰 검토 가치가 높은 A등급 구조입니다.
