수원지방법원 2024타경99640. 화성시 팔탄면 월문리 244-1의 토지 1,052㎡와 지상 2층 제2종 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕으로 2022.10.07. 사용승인됐으며, 1층은 일반음식점, 2층은 소매점으로 평가됐지만 2층은 현재 주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
말소기준은 2022.11.17. 주식회사대구은행의 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당권을 포함해 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고와 명시된 인수권리, 법정지상권은 모두 없습니다. 다만 국세·지방세 등 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 순서와 후순위 미배당액을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99640 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 월문리 244-1 · 경기도 화성시 만세구 팔탄면 버들로 1594 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종 근린생활시설 · 토지와 건물 일괄매각 |
| 토지 | 1,052㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 · 사용승인일 2022.10.07. |
| 이용상태 | 1층 일반음식점 · 2층 소매점, 현재 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김도연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,933,231,000원 / 947,283,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사아이엠뱅크(변경전 상호: 주식회사 대구은행) / 993,377,368원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 임차인 / 인수권리 | 임차인 없음 · 매수인 인수 0원 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.17. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 540,000,000원입니다. 같은 날의 두 번째 대구은행 근저당권 633,600,000원과 이후 설정된 위너스투자대부·하츠만자산운용대부·박학준의 근저당권, 조용분 등 가압류, 국·국민건강보험공단·화성시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 회차 — 49%가 곧 시세할인은 아니다
감정가 1,933,231,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 947,283,000원입니다. 할인율 자체는 크지만, 이 물건은 토지 1,052㎡와 제2종 근린생활시설 건물, 제시외 건물을 함께 취득하는 복합물건입니다. 동일 유형의 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 947,283,000원 | 935,410,170원 | 681,217,657원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 663,098,100원 | 654,067,119원 | 962,560,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 464,168,670원 | 457,126,983원 | 1,159,500,844원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 681,217,657원에서 962,560,708원, 1,159,500,844원으로 증가하지만, 각 회차의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 회차별 판단의 핵심은 권리 승계가 아니라 토지·건물의 실제 가치와 활용성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 947,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,872,830원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 633,600,000원 | 395,410,170원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 조용분 | 35,703,112원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사위너스투자대부 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하츠만자산운용대부 | 34,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 김순자 | 5,440,000원 | 0원 |
| 7. 을구 5번 근저당권 · 박학준 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 박은주 | 3,990,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,894,715원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 임필모 | 105,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 13번 가압류 · 한은자 | 28,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,616,627,827원 중 935,410,170원이 배당되고, 681,217,657원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 제공된 배당안상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 1층은 제2종 근린생활시설인 일반음식점, 2층은 소매점으로 평가됐으나 현재 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 외벽은 징크판넬, 내부는 인테리어·벽지·타일 마감이며 알루미늄샷시와 하이샤시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비와 난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 월문 온천 휴양지 남측 인근의 미성숙 상가지대로, 단독주택·공장·창고·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 온천지구와 성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 521,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 전부제한이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거 전용 물건이 아니라 토지와 근린생활시설을 함께 매수하는 구조여서 사용 목적과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 2층이 현재 주택으로 이용 중이므로 실제 점유자, 점유 범위와 인도 가능 시기를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 2층의 공부상 소매점과 실제 주택 이용이 다른 만큼 건축물대장, 사용승인도면과 관할 행정기관의 용도 관련 사항을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정평가서의 물건별 평가내역과 제시외 건물의 위치·규모·상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국·국민건강보험공단·화성시 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권들이 토지 월문리 244-1과 공동담보로 설정돼 있으므로 토지·건물 전체의 공동담보 및 배당관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 적정가 산정. 감정가의 49%라는 비율만 보지 말고 토지 1,052㎡의 현황, 도로 접면, 상권 성숙도와 건물 수익성을 각각 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인·명시 인수권리·법정지상권이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다.
토지 1,052㎡와 제2종 근린생활시설, 제시외 건물을 일괄 취득하며 2층은 공부상 소매점과 달리 현재 주택으로 이용 중입니다. 주변도 미성숙 상가지대입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 보류가 적절합니다. 실제 점유와 용도, 토지 가치, 건물 수익성을 확인해 947,283,000원이 적정한지 검증하는 것이 입찰의 핵심입니다.
