수원지방법원 2024타경101413. 수원시 권선구 금곡동 ‘호매실더리브스타일’ 5층 522호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 강인성은 2022년 2월 3일 거래가액 166,933,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 한우리가 전입·점유를 시작했습니다. 한우리의 확정일자는 2022년 1월 28일이며 보증금은 166,900,000원입니다.

말소기준은 2023년 3월 3일 인천세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입일은 그보다 앞선 2022년 2월 3일이므로 대항력이 있는 임차인입니다. 통상이라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 낙찰자에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 신청채권자가 2025년 9월 11일 제출한 확약서가 있습니다. 확약 내용은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약서가 있다

핵심은 임차권등기일이 아니라 실제 전입·점유일입니다. 임차권등기는 2024년 2월 15일에 이루어졌지만, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 2월 3일입니다. 말소기준 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 확약서가 없다면 미배당 보증금의 인수 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한우리는 보증금 166,900,000원 전액에 관해 임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 86,730,000원에서 집행비용을 제외한 예상배당은 84,768,860원입니다. 확약이 없다면 부족분 82,131,140원이 매수인 인수액이 되지만, 확약서에 따라 실제 인수는 0원*입니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

현재 회차에서는 임차인에게 84,768,860원이 배당되고, 보증금 부족분은 82,131,140원입니다. 다만 2025.09.11.자 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’는 결론은 보류

감정가 177,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 86,730,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 60,710,999원, 4회 유찰 시 42,497,699원입니다.

그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 면적·방향·임대수익·공실 상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로, 현재 최저가와 인근·동일 건물 거래를 별도로 비교해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 건축물현황도에 따른 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 시건장치로 내부 이용상태는 관찰하지 못했습니다.
• 입지. 금곡동행정복지센타 북동측 인근이며, 중심상가·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 10층 건물 중 5층이며, 외벽은 석재 등, 내벽은 벽지와 타일 등으로 마감됐습니다.
• 토지. 일반상업지역의 대지로 전체 토지면적은 2,816.5㎡, 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
• 도로·규제. 중로와 소로의 포장도로에 접하며, 과밀억제권역·공공주택지구·도시교통정비지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 임대관계. 감정 당시 임대관계는 미상이었으므로 현재 점유와 내부 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2025.09.11.자 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약의 제출 주체·대상 호수·이행 조건을 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 보증금 전액이 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 조항과 실제 말소 협조 절차를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 다를 수 있으므로 현장 방문과 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.21. 등기된 민간임대주택 표기의 현재 등록·말소 상태를 원본 서류에서 대조하세요.
• 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 입찰·취득에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
• 실거래 비교. 감정가 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비를 포함한 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 입찰 직전에 다시 열람하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 확약서가 먼저다

이 물건은 보증금 166,900,000원의 대항력 임차인이 있어, 원래 구조만 보면 현재 회차에서 82,131,140원의 인수 위험이 발생합니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 오히려 커지기 때문에 “2회 유찰·감정가 49%”만 보고 접근해서는 안 됩니다.

다만 신청채권자가 제출한 확약서로 한우리의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어, 이를 반영한 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 권리 측면에서는 확약서의 유효성과 이행 조건을 원본으로 확인하면 위험을 상당 부분 통제할 수 있습니다. 반면 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 실거래 확인 전 보류입니다.

* 2025.09.11.자 확약서에 따라 한우리가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차 룰상 인수액은 82,131,140원입니다.