수원지방법원 2024타경101536. 용인시 기흥구 농서동 이너매스허브시티 2층 212호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현재는 공실 상태입니다. 권리의 중심은 2020년 11월 27일 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 90,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 경매개시결정은 그 이후여서 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없어, 현재 회차에서 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 123,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 42,189,000원까지 내려온 상태입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터이고 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다. 실제 판단의 핵심은 공실 상태에서의 이용 가능성·임대수요·환금성을 입찰 전에 별도로 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101536 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 31, 2층212호 (농서동,이너매스허브시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상10층 · 2층 212호 · 사용승인일 2020.04.01. |
| 소유자 | 박도연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 42,189,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 79,056,869원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 2020년 11월 27일 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2024년 12월 11일 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 앞선 아시아신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 박도연입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 42,189,000원으로 감정가 123,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 29,532,299원, 5회 유찰 시에는 20,672,609원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건은 지식산업센터 공장이고 현재 공실이므로 유찰 횟수 자체가 환금성과 수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,159,402원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 90,000,000원 | 41,029,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당권 채권최고액 90,000,000원 중 41,029,598원이 배당되고 48,970,402원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 농서근린공원 남측 인근으로, 주위에는 지식산업센터·공장·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 현재는 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층/지상10층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 포장된 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이며 공시지가는 1,525,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수관계 확인. 임차인 없음·명시 인수권리 없음·법정지상권 해당 없음이 핵심입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 공실 현황 확인. 현재 공실인 만큼 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부, 추가 비용 발생 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 지식산업센터 수요 확인. 3회 유찰된 공장 용도 물건이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 임차수요와 매매 환금성을 우선 점검해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 42,189,000원, 4회 유찰 시 29,532,299원, 5회 유찰 시 20,672,609원의 시나리오를 기준으로 상한가를 정하세요.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구와 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시의 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없고 매수인 인수액 0원, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸해 권리구조가 복잡하지 않습니다. 반면 가격에서는 다른 접근이 필요합니다. 감정가 123,000,000원에서 3회 유찰돼 42,189,000원까지 내려왔지만, 대상은 현재 공실인 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 감정가의 34%라는 숫자 자체보다 실제 임대수요와 출구가격을 확인해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
