수원지방법원 2024타경101536. 경기도 용인시 기흥구 농서동 이너매스허브시티 2층 212호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정평가 당시 현재 상태는 공실로 확인됐습니다. 사용승인일은 2020.04.01.입니다. 소유자는 박도연 씨이고, 2020.11.27. 소유권이전과 동시에 주식회사 국민은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권 양도 관계가 기재된 유에이치케이제육차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.
권리관계만 보면 복잡하지 않습니다. 2020년 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그 이후에 설정됐습니다. 매각물건명세서에는 매수인 인수권리 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다.
하지만 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 최저가는 20,672,000원까지 내려왔지만, 주거용 부동산과 달리 지식산업센터는 실제 사용 가능 업종, 임대수요, 공실률, 관리비와 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다. 현재 확인되는 실거래 비교 근거가 없으므로 이 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 31, 2층 212호 (농서동, 이너매스허브시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물(지식산업센터) · 집합건축물대장상 공장 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 2층 / 지상 10층 건물 중 2층 212호 |
| 사용승인일 | 2020.04.01. |
| 소유자 | 박도연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 20,672,000원 (5회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가 대비 약 16.81% |
| 신청채권자 / 청구액 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 79,056,869원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.27. 주식회사 국민은행 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
① 권리 흐름 — 매수인 인수권리 없음
말소기준권리는 2020.11.27. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며, 이 권리보다 후순위인 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 기재된 신탁 관련 소유권보존등기는 이미 말소된 상태이고, 2020.11.27. 신탁등기 말소와 함께 박도연 씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 분석 — 5회 유찰, 낮아진 최저가만으로 판단할 수 없다
현재 최저매각가격은 20,672,000원입니다. 감정가 123,000,000원의 약 16.81% 수준입니다. 다섯 차례 유찰을 거치면서 최저매각가격이 크게 낮아진 상태입니다.
그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장 용도의 집합건물입니다. 일반 주택처럼 주변 아파트 실거래 평균을 적용할 수 없고, 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 거래사례와 임대료를 기준으로 평가해야 합니다. 확인 가능한 실거래 비교 근거가 없으므로 시세 대비 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 근저당 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 17% | 20,672,000원 | 70,100,096원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 14,470,400원 | 76,190,067원 |
| 7회 유찰 시 | 8% | 10,129,280원 | 80,453,047원 |
6회·7회 유찰 가격은 향후 회차를 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 국민은행 근저당 채권최고액 기준의 추정치입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 20,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 772,096원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 90,000,000원 | 19,899,904원 |
| 근저당 미배당액 | 90,000,000원 | 70,100,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.7%를 추정한 금액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 피담보채권 잔액과 이자·집행비용 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 우선채권은 반영되지 않았습니다.
경매신청 채권자는 유에이치케이제육차유동화전문유한회사이고, 등기상 근저당권자는 주식회사 국민은행입니다. 경매신청 청구액 79,056,869원과 등기상 근저당 채권최고액 90,000,000원은 서로 다른 기준의 금액이므로 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 농서근린공원 남측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 공장 및 아파트단지가 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 지하 2층·지상 10층 규모입니다. 본건은 2층 212호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 현재 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이나 현재 공실입니다. 공실 상태가 지속되는 이유와 실제 임차 수요를 확인하는 것이 중요합니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 사다리형이며 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 포장된 중로에 접하고, 토지 지목은 대입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역, 택지개발지구, 가축사육제한구역 등에 포함되며 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 토지 참고가격. 공시지가 1,525,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 본건 집합건물의 실제 매매가치와 동일한 개념이 아닙니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황 사이의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지식산업센터 내 공장 용도의 집합건물입니다. 현재 공실이고 5회 유찰됐다는 점에서 일반 주택과 동일한 매수 수요를 기대하기 어렵습니다. 동일 건물·유사 용도의 거래사례와 임대수요 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 적합성 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도입니다. 매수인의 사업 목적과 실제 이용하려는 업종이 해당 건물의 용도 및 관련 규정에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 이유를 파악하세요. 주변 지식산업센터의 임대수요, 공실 상황, 실제 임대료와 임대기간을 확인하지 않으면 낙찰 후 장기간 임대가 어려울 수 있습니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담액, 관리규약 및 관리비 산정 기준을 확인하세요. 낙찰 이후 실제 부담 여부를 구분해야 합니다.
- 현장 방문. 2층 212호의 실제 내부 상태와 출입구, 공용시설, 주차장, 승강기, 전기·급배수 설비 등을 확인하세요. 공실이어도 내부 시설의 노후화나 철거·수리 비용이 발생할 수 있습니다.
- 등기부 재확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.25.입니다. 그 이후 추가 설정·변경·말소가 있었는지 입찰 직전 최신 등기부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 매수인 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없다고 기재되어 있으나, 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
- 실제 시장가격 검증. 동일 건물 및 유사 지식산업센터의 최근 거래가격과 임대료를 확보하세요. 감정가 대비 최저가 비율만으로 낙찰 후 매각차익을 예상해서는 안 됩니다.
- 세금·추가 비용 확인. 취득 관련 세금, 관리비, 수선비 및 향후 보유비용을 별도로 계산해야 합니다. 본 배당 추정에는 당해세 등 일부 우선채권이 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.11.27. 국민은행 근저당권이고, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다. 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수금액은 0원입니다. 근저당권의 미배당액이 70,100,096원 발생하더라도 그 금액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 권리분석이 쉽다는 이유로 투자까지 안전한 것은 아닙니다. 이 물건은 지식산업센터 내 공장 용도의 집합건물이며 현재 공실입니다. 이미 5회 유찰됐고, 동일 건물의 거래가격이나 임대료를 뒷받침할 비교 근거가 확인되지 않았습니다. 최저가 20,672,000원은 감정가의 16.81%이지만, 이것만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
특히 지식산업센터는 낙찰받는 순간 끝나는 투자가 아닙니다. 실제 사용할 수 있는지, 임차인을 구할 수 있는지, 다시 매각할 수 있는지가 중요합니다. 이 세 가지가 확인되지 않으면 낮은 최저가도 투자 메리트가 되기 어렵습니다.
가격 판단: 감정가 대비 16.81%이나 실거래 비교 근거가 없어 시세 메리트 미확인.
환금성: 지식산업센터 공실, 5회 유찰로 임대·매각 수요 확인 필요.
입찰 의견: 현장 실사와 임대수요·관리비·동일 건물 거래가격을 검증하기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.
결론적으로 이 물건은 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 가격이 낮다는 이유만으로 서둘러 입찰할 물건도 아닙니다. 권리의 안전성과 별개로 공실 해소 가능성과 실제 환금성을 입찰 판단의 중심에 놓아야 합니다.
