수원지방법원 2024타경102102. 용인시 기흥구 언남동 ‘까사90’ 5층 505호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이고, 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 5층입니다. 현재 소유자는 김현무이며 2020.10.08 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 390,000,000원입니다.
말소기준권리는 2021.05.13 설정된 주식회사액트캐쉬대부의 근저당권 45,000,000원입니다. 그 뒤 압류와 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 2020.09.17 전입한 민현주입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 실제 인수금액을 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102102 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25, 5층505호 (언남동,까사90) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트(도시형생활주택) |
| 대상 면적 | 49.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 5층 505호 |
| 소유자 | 김현무 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 102,214,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,142,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유관계는 확인 필요
2021.05.13 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 기흥세무서장의 압류, 강승우·수지농업협동조합·서울보증보험주식회사·우리금융캐피탈 주식회사의 가압류와 2024.12.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민현주 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 인수 여부와 실질취득가는 임대차계약 및 점유관계 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 크게 할인됐지만 하락 추세
까사90의 동일 면적대 거래 중 최근 12개월 실거래는 2건, 평균은 256,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.10의 257,000,000원입니다. 현재 최저매각가 102,214,000원은 최근 12개월 평균의 39.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.89㎡ | 10 | 257,000,000원 |
| 2025.02 | 49.89㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 48.98㎡ | 9 | 292,500,000원 |
| 2024.05 | 49.89㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 47.65㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2023.09 | 48.98㎡ | 6 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 49.89㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.89㎡ | 2건 | 256,000,000원 |
전체 9건 평균은 268,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 256,000,000원이고 최신 거래는 257,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.8%로 하락 추세입니다. 따라서 과거 고가 거래인 349,000,000원이나 전체 평균만으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,996원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사액트캐쉬대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 강승우 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 4. 가압류 · 수지농업협동조합 | 27,381,207원 | 27,381,207원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,785,532원 | 13,785,532원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 12,448,264원 | 7,816,265원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 강승우 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 104,615,003원 중 99,983,004원이 배당되고, 미배당액은 4,631,999원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 민현주의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 4,631,999원 |
| 4회 유찰 시 | 71,549,800원 | 69,861,904원 | 34,753,099원 |
| 5회 유찰 시 | 50,084,860원 | 48,783,333원 | 55,831,670원 |
유찰이 이어지면 매각가는 71,549,800원, 50,084,860원으로 내려가지만 채권 미배당액은 34,753,099원, 55,831,670원으로 커집니다. 특히 선순위 임차보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려가는 것만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, CASA90은 80세대입니다.
- 입지. 구성초등학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측 약 10미터 내외, 북측 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,285,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민현주 보증금 확인. 전입일 2020.09.17, 말소기준권리 2021.05.13입니다. 임대차계약서·보증금·점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않아 우선변제와 미배당 보증금 규모를 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 최근 12개월 평균 256,000,000원 및 최신 거래 257,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간보다 -5.8%이므로 과거 전체 평균 268,166,666원만으로 상한가를 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 가격만 보고 추격 금지. 3회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.5회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “39.9% 할인”보다 먼저 확인할 한 가지
이 물건은 감정가 298,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 102,214,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 256,000,000원의 39.9%라는 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 민현주는 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 자체를 실질취득가로 보면 안 됩니다.
등기상 후순위 권리들은 정리되는 구조지만, 선순위 점유자의 실제 임대차보증금이 존재하고 미배당 금액이 매수인에게 승계된다면 가격 판단의 기준은 낙찰가 + 인수금액이 됩니다. 결론은 단순합니다. 가격은 매력적이지만 권리는 미확정. 민현주의 보증금과 점유관계를 확인한 뒤에야 이 물건의 진짜 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
