39,200,000원
수원지방법원 2024타경102836. 화성시 능동 동탄퍼스트빌스타 18층 건물 중 13층 비1313호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 천민수는 2022.05.25. 거래가액 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 39,200,000원으로 감정가 80,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 권리구조는 단순하지 않습니다.
기존 우리은행 근저당권은 2022.04.05. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.12.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 신성욱의 전입·확정일자와 임차권등기, 박형준의 전입이 핵심입니다. 신성욱은 확약으로 주된 인수문제가 해소됐지만, 박형준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 입찰 전에 별도 조사가 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄원천로 354-11, 13층 비1313호 (능동, 동탄퍼스트빌스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 18층 건물 중 13층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 천민수 (2022.05.25. 소유권 취득 · 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,926,351원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
2014년 설정된 우리은행 근저당권은 2022.04.05. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 담보권보다 앞선 권리는 없고, 2024.12.26. 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 신성욱은 2022.05.09. 전입하고 2022.04.11. 확정일자를 받았으며, 2024.01.29. 보증금 94,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원칙대로라면 말소기준 이전 대항력 임차권이므로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형준 | 전입 2024.12.02. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수 여부·금액 미상 |
| 신성욱 전유부분 전부 | 점유 2022.05.07. 전입 2022.05.09. 확정 2022.04.11. | 94,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 | 실질 0원* 확약 전 55,905,600원 |
보증기관이나 대위변제 신고를 실제 임차인으로 중복 집계할 항목은 없습니다. 임차인 수는 실제 2명이며, 신성욱의 등기 임차권과 박형준의 현황조사상 전입은 서로 별개의 위험요소로 나누어 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 1. 임차인 신성욱 보증금 | 94,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 98,926,351원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 신성욱의 미배당 보증금은 55,905,600원이나, 2025.09.22. 확약에 따라 신성욱 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 박형준의 보증금은 확인되지 않아 배당 및 인수 계산에 포함할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 대항력 인수형 계산 — 유찰돼도 원칙상 총액은 거의 고정
확약이 없다면 신성욱은 보증금 94,000,000원의 대항력 임차인입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘기 때문에, 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 집행비용까지 더한 룰상 실질취득액은 각 회차에서 약 94,000,000원대 후반으로 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신성욱 룰상 인수 | 룰상 총취득 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 39,200,000원 | 55,905,600원 | 95,105,600원 | 39,200,000원 + 박형준 미상 |
| 3회 유찰 시 34% | 27,440,000원 | 67,453,920원 | 94,893,920원 | 27,440,000원 + 박형준 미상 |
| 4회 유찰 시 24% | 19,208,000원 | 75,537,744원 | 94,745,744원 | 19,208,000원 + 박형준 미상 |
⑤ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 39,200,000원으로 감정가 80,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 박형준의 인수금액이 미상인 상태이므로 표면 최저가만 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 중 13층 비1313호로, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 화성시 능동 능리교차로 동측 인근으로 공공시설, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 남동측 포장도로에 접하고, 세로장방형 평지의 업무용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 2회 유찰된 오피스텔이므로 환금성과 적정 입찰가는 보수적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.09.22. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 적용 대상, 조건, 제출 주체와 원본을 확인하세요.
- 박형준 임대차 조사. 계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 신성욱 명도·말소 절차. 확약이 있더라도 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조절차를 사전에 점검하세요.
- 표면가 착시 경계. 최저가 39,200,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 검증과 미상 임차관계 확인 전에는 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 중심은 두 임차인을 분리해 보는 것입니다. 보증금 94,000,000원의 신성욱 임차권은 원래 현재 회차에서 55,905,600원이 매수인에게 인수될 구조지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약으로 실질 인수 0원*이 됩니다. 반면 박형준은 말소기준 이전에 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
따라서 현재 실질취득액은 단순히 39,200,000원이 아니라 39,200,000원 + 박형준 관련 미상 인수액입니다. 실거래 비교도 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 신성욱 확약은 긍정적이지만, 박형준의 임대차를 확인하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
