대전지방법원 2025타경2521. 대전 유성구 덕명동, 한밭대학교 유성덕명캠퍼스 북측 인근에 자리한 단독주택과 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층과 통나무구조 단층으로 구분되며 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가가 1,609,629,520원에 이르는 물건이지만, 세 차례 유찰을 거쳐 최저매각가격은 788,718,000원이 되었습니다.

등기부의 핵심은 2023.02.27. 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원으로, 이를 말소기준권리로 보아 후순위 최승동 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권 및 신한은행 근저당권은 이미 말소되었으며, 현재 확인되는 임차인 신고도 없습니다.

그러나 이 사건은 단순히 권리 소멸만 확인하고 입찰할 물건이 아닙니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 목록4는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각됩니다. 낙찰 후 실제로 취득하는 토지·건물의 범위와 이용 가능성을 검증하는 일이 가격 할인율만큼 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리

등기상 먼저 설정됐던 박형순 전세권 720,000,000원과 이에 설정된 문창신용협동조합 근저당권은 2022.10.14. 말소됐습니다. 이후 주식회사신한은행의 1,320,000,000원 근저당권도 2023.02.27. 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재의 인수 대상이나 배당채권으로 다시 합산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 대전서부새마을금고 근저당권 1,800,000,000원입니다. 후순위 최승동 근저당권 390,000,000원과 대전서부새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신한카드 가처분, 삼성화재 가압류, 유성구 압류 역시 등기부상 이미 말소된 이력입니다.

② 가격 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가격 788,718,000원은 감정가 1,609,629,520원보다 크게 낮습니다. 다만 이 물건은 단독주택·토지 일괄매각으로, 건물의 상태와 토지 지분, 제시외 건물 및 조경수 등이 가격에 함께 영향을 줍니다. 인근 비교 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판정할 수 없습니다.

위 회차별 가격은 유찰 시나리오입니다. 실제 낙찰가격이나 해당 가격에 매수할 수 있다는 보장은 없습니다. 배당에서 발생하는 미배당액 역시 채권자에게 남는 미회수금으로, 매수인이 이를 그대로 인수한다는 뜻이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 788,718,000원 가정)

채권액은 등기상 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액 1,411,569,180원은 매수인 인수액 0원과 구별해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 한밭대학교 유성덕명캠퍼스 북측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·아파트단지·대학교·초등학교·유성골프장·대전현충원 등이 주변에 형성되어 있습니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
• 토지 형태. 지목은 대, 토지면적은 489.1㎡이며 사다리형 평지에 소로한면 접도 조건입니다. 공시지가는 1,117,000원/㎡입니다.
• 토지 이용 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 목록4는 도로 일부 포함 및 접도 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.
• 건물 구성. 철근콘크리트구조 3층 단독주택과 통나무구조 단층 단독주택으로 구분됩니다. 기본적인 급·배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 건물 현황. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으므로 실제 구조와 사용 상태의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 아파트보다 건물 개별성과 토지 권리관계가 중요합니다. 특히 일부 공유지분을 포함하므로 향후 매각이나 담보 활용 시 제한 가능성을 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지·건물, 제시외 건물, 조경수 등 감정평가 및 매각 대상의 범위를 원본과 현장에서 대조하세요.
• 목록4 일부 지분. 소유자의 지분 중 3873.2분의 133만 매각된다는 조건을 확인하고, 공유자 및 도로 이용관계를 조사하세요.
• 권리 원본 확인. 대전서부새마을금고 근저당권의 말소기준 지위, 최승동 후순위 근저당권 및 이미 말소된 전세권·가처분·압류를 최신 등기사항증명서와 비교하세요.
• 점유관계. 임차인 신고는 없지만 실제 거주자, 건물별 점유자 및 사용관계를 확인해 명도 가능성과 비용을 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 유사 단독주택·토지 실거래, 건물 상태, 토지 지분 및 개별 이용가치를 비교하세요.
• 도로명주소. 덕명로16번길 6-48로 정정된 주소와 실제 현장 및 매각 목록을 일치시켜 확인하세요.
• 배당과 인수 구별. 채권자 미배당액 1,411,569,180원은 매수인 인수금이 아닙니다. 다만 미확인 점유권리·공법상 제한·관리 및 조세 관련 사항은 별도로 조사하세요.
• 재매각 및 기일 확인. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부와 매각조건 변경 여부를 법원 원본 공고로 확인하세요.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 실제 취득 범위

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,609,629,520원 대비 최저가 788,718,000원입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌으며, 예상 인수액도 0원으로 나타납니다. 권리 소멸 구조만 놓고 보면 긍정적인 요소가 있습니다.

그러나 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록4 일부 지분매각이라는 조건은 반드시 별도로 평가해야 합니다. 주변 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 가격 메리트를 확정할 수 없으며, 감정가 할인율을 곧바로 투자수익률로 해석해서도 안 됩니다.

권리 인수 부담은 낮게 추정되지만, 취득 범위와 적정가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 목록별 권리와 현황, 공유지분 활용 가능성 및 실거래 비교가 확인된 뒤에야 현재 최저가의 매력을 제대로 판단할 수 있습니다.