대전지방법원 2025타경2521. 유성구 덕명동 523-32 소재 단독주택 2개동과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 2021.12.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 단독주택과 2022.06.13. 사용승인된 통나무구조 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 1,609,629,520원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 788,718,000원, 감정가의 49%입니다.
표면상 할인 폭은 크지만, 이 물건은 최저가 숫자만으로 판단할 유형이 아닙니다. 일괄매각 대상에 제시외 건물과 조경수 등이 포함되고, 목록4는 소유자 지분 중 3873.2분의 133만 매각됩니다. 또한 건물 등기에는 말소된 선순위 전세권과 근저당권의 이력이 남아 있고, 배당 시뮬레이션에는 해당 권리들이 우선배당 항목으로 반영돼 있어 일괄매각 대상 전체의 토지·건물 등기부를 상호 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명동 523-32 · 대전광역시 유성구 덕명로16번길 6-48 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 2개동 및 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 3층 단독주택 · 통나무구조 단층 단독주택 |
| 토지 | 대 489.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 계애경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,609,629,520원 / 788,718,000원 (3회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전서부새마을금고 / 1,048,924,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수 등 평가 포함 · 목록4 일부지분 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.27. 근저당권
건물 등기상 말소기준은 2023.02.27. 대전서부새마을금고 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이후 설정된 최승동 근저당권, 삼성화재해상보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.03.29. 신한카드 가처분은 2024.03.12. 해제로 말소됐고, 유성구 압류도 2025.01.14. 해제됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%보다 중요한 것은 매각대상 확정
현재 최저가는 788,718,000원으로 감정가 1,609,629,520원의 49%입니다. 비교 가능한 실거래를 기준으로 가격 우위를 단정하기보다는, 단독주택 2개동의 상태와 토지, 제시외 건물, 조경수, 일부지분의 실제 이용 가능성을 합산해 개별 가치를 다시 산정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 788,718,000원 | 4,256,474,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 630,974,400원 | 4,412,640,244원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 504,779,520원 | 4,537,573,175원 | 0원 |
현재 회차에서도 배당 대상 채권 총액은 5,034,904,900원, 예상 배당액은 778,430,820원, 미배당은 4,256,474,080원입니다. 신청채권자인 대전서부새마을금고의 청구액은 1,048,924,510원이지만 시뮬레이션상 배당은 0원입니다. 이는 선순위로 반영된 배당 항목이 매각대금 대부분을 흡수하기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 788,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,287,180원 |
| 1. 전세권 · 박형순 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 전세권 근저당권 · 문창신용협동조합 | 720,000,000원 | 58,430,820원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대전서부새마을금고 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 최승동 | 390,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성화재해상보험주식회사 | 84,904,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 박형순 전세권, 문창신용협동조합 근저당권 일부에 매각대금이 배분되는 것으로 계산됩니다. 채권 총 미배당은 4,256,474,080원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한밭대학교 유성덕명캠퍼스 북측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·아파트단지·대학교·초등학교·유성골프장·대전현충원 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물과 통나무구조 단층 건물 모두 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 급·배수, 위생, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 489.1㎡, 평지의 사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,117,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·덕명지구 지구단위계획구역·도시개발구역·가축사육제한구역에 해당하며, 일부는 건축법상 도로를 포함합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 서로 다른 구조의 단독주택 2개동과 토지를 함께 처분해야 하므로 표준화된 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 확정. 각 토지·건물과 제시외 건물, 조경수 등이 어느 목록에 포함되는지 매각목록과 감정평가서를 대조하세요.
- 일부지분 확인. 목록4는 계애경 소유 지분 중 3873.2분의 133만 매각됩니다. 해당 지분의 위치·이용관계·공유자 관계를 확인하세요.
- 선순위 권리 말소 범위. 박형순 전세권과 문창신용협동조합 근저당권의 2022.10.14. 말소가 일괄매각 대상 전체에 동일하게 반영됐는지 확인하세요.
- 공동담보목록 확인. 대전서부새마을금고 근저당권은 공동담보목록 제2023-88호와 연결돼 있습니다. 공동담보 재산과 배당관계를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 각 건물의 사용관계를 현장에서 재확인하세요.
- 건물 상태 확인. 노출콘크리트·외장철판 마감의 3층 주택과 목재 마감 통나무주택은 유지보수비와 하자 여부를 각각 점검하세요.
- 가격 재산정. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 토지, 두 건물, 제시외 시설, 일부지분을 분리 평가해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 매각대상의 완결성이 먼저다”
이 사건의 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격만 보면 안 됩니다. 토지와 단독주택 2개동을 묶은 일괄매각이고 제시외 건물과 조경수가 포함되며, 목록4는 일부지분만 매각됩니다. 여기에 건물 등기상 말소된 전세권·근저당권 이력과 배당 시뮬레이션의 우선배당 구조가 다르게 나타납니다.
결론은 권리상 조건부 검토. 전체 매각대상 등기에서 선순위 권리가 실제로 모두 말소됐고, 일부지분의 이용 제약과 점유관계가 감당 가능한 것으로 확인될 때에만 실질취득액 788,718,000원을 기준으로 사업성·거주가치를 다시 계산해야 합니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 매력의 증거가 아니라, 복합 자산과 권리관계를 더 꼼꼼히 확인하라는 신호에 가깝습니다.