수원지방법원 2025타경51553. 수원시 영통구 매탄동 재왕아트빌 8층 807호로, 전용면적은 53.2072㎡입니다. 감정가는 234,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 114,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준권리는 2016.09.22. 설정된 교보생명보험주식회사의 근저당권 117,600,000원입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 삼성카드 가압류, 수원시 압류, 아이엠에셋대부 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 등기권리는 없습니다. 문제는 등기부 밖의 점유자 김용삼입니다. 전입일이 말소기준보다 약 4년 8개월 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “인수 0원” 사건으로 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매여울로53번길 31, 8층 807호 (매탄동, 재왕아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 53.2072㎡ · 철근콘크리트조 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이윤화 (2011.12.23. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 102,484,781원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 미납 관리비 | 2026.04.까지 공용부분 1,152,872원 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
교보생명보험주식회사의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 삼성카드 가압류 30,233,155원, 수원시 압류, 아이엠에셋대부 가압류 48,132,893원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 가압류 6,572,879원은 2023.06.02. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 가능·보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용삼 | 2012.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람은 김용삼 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니라 실제 점유관계 조사 대상입니다. 전입일은 확인되지만 임차 부분, 보증금, 월차임, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
매각물건명세서에는 명시적으로 매수인이 인수할 권리가 없는 것으로 기재돼 있으나, 선순위 전입자의 보증금과 점유 근거가 확인되지 않은 상태에서는 그 문구만으로 실질 인수액을 0원으로 단정하기 어렵습니다. 주민등록 전입세대 열람, 임대차계약서, 배당요구 종기 내 신고 여부, 점유자의 실제 거주와 전출 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 하락폭은 크지만 실질취득가는 미확정
재왕아트빌은 88세대, 2003.02.13. 사용승인된 아파트입니다. 비교 가능한 실거래는 총 4건이며, 전체 평균은 243,750,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 8층 57.71㎡ 252,000,000원 1건으로, 이전 거래 평균보다 4.6% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 57.71㎡ | 8 | 252,000,000원 |
| 2024.03 | 53.21㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 57.71㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2023.08 | 57.71㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 243,750,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 252,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 거래가의 45.5%이고 전체 평균의 47.0%입니다. 낙찰대금만 놓고 보면 252,000,000원보다 137,340,000원 낮습니다. 다만 이 차액 전부를 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 김용삼의 미배당 보증금을 인수하게 되면 실질취득가 = 낙찰가 + 인수 보증금이 되며, 현재는 그 총액을 계산할 수 없기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험 | 117,600,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 30,233,155원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 아이엠에셋대부 | 48,132,893원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 195,966,048원 중 112,254,760원이 배당되고 미배당액은 83,711,288원입니다. 교보생명보험 근저당도 채권최고액 기준 5,345,240원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김용삼의 보증금이 확인될 경우 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 114,660,000원 | 112,254,760원 | 83,711,288원 | 충족 |
| 3회 유찰(34.3%) | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 117,548,764원 | 미충족 |
| 4회 유찰(24.01%) | 56,183,400원 | 54,772,099원 | 141,193,949원 | 미충족 |
낙찰가가 더 내려가더라도 선순위 임차보증금이 존재한다면 그만큼 매수인 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득가를 같은 비율로 낮춘다고 단정해서는 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인으로 확인될 경우에는 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원매화초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 공동주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2003.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물이며, 승강기·지하주차장·도시가스 개별난방시설을 갖췄습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구)이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,597㎡, 공시지가는 2,000,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 88세대 규모로 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 표본은 1건이므로 개별 호수의 상태와 면적 차이를 추가 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김용삼의 점유 근거 확인. 소유자 가족인지 임차인인지, 실제 거주 중인지와 전출 여부를 현장 조사하세요.
- 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대 열람내역, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 인수 가능한 보증금을 숫자로 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 인수 보증금과 공용부분 미납 관리비 1,152,872원, 취득 관련 비용을 더한 총액으로 252,000,000원과 비교하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%는 11,466,000원입니다.
- 명도 계획. 점유자의 법적 지위에 따라 인도명령 가능 여부와 보증금 반환 전 명도 거절 가능성이 달라질 수 있습니다.
- 배당표 보완. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 반영해 실제 배당 순서를 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 신고와 실거래 원본을 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 선순위 보증금을 먼저 본다”
현재 최저가는 114,660,000원으로 최근 거래 252,000,000원의 절반에도 미치지 않습니다. 등기부상 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 높은 할인율과 단순한 권리구조를 갖춘 물건처럼 보입니다.
그러나 김용삼의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 보증금이 매수인에게 승계된다면 현재 최저가는 실질취득가가 아니라 출발점일 뿐입니다. 가격은 매력적이지만 인수액은 미확정. 보증금과 점유관계를 원본으로 확인해 실질취득 총액을 계산하기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.