149,100,000원
수원지방법원 2025타경52303. 수원시 권선구 세류동 수원천로 7의 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정가 213,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 149,100,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김대성이고, 2020.12.24. 거래가액 213,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 2022.01.28. 포천세무서장 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 그보다 앞서 설정됐던 안산신용협동조합 근저당은 2020.12.21. 이미 말소됐다는 점입니다.
다만 이 물건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 황혜영은 2020.12.18. 전입, 2020.11.23. 확정일자, 2020.12.19. 점유개시로 말소기준인 2022.01.28. 압류보다 앞섭니다. 즉 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금도 213,000,000원이라 현재 최저가보다 큽니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 수원천로 7, 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 46.28㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.24. 거래가액 213,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2019.12.09. 안산신용협동조합의 채권최고액 744,000,000원 근저당이 있었지만 2020.12.21. 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022.01.28. 국 압류입니다. 이후 2023년 수원시 압류 2건과 2025.01.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 황혜영의 임차권등기는 2023.01.18.에 올라왔어도 실제 전입은 2020.12.18., 점유개시는 2020.12.19.로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2020.11.23.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 원래는 인수형, 확약서로 실질 0원*
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황혜영 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 213,000,000원 | 2020.12.18. 2020.11.23. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 264,000,000원을 그대로 ‘시세’로 쓰면 안 된다
제공된 최근 거래는 2026.05. 264,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 264,000,000원이고, 현재 최저가 149,100,000원은 그 금액의 56.5%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 70.58㎡ | 5 | 264,000,000원 |
| 대상 물건 | 46.28㎡ | 2 | — |
문제는 면적이 일치하지 않는다는 것입니다. 거래 표본은 70.58㎡, 대상은 46.28㎡이며 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 따라서 “최저가가 264,000,000원보다 낮으니 시세보다 싸다”라고 결론내리는 것은 과도합니다. 이 264,000,000원은 참고 거래로만 보고, 대상 46.28㎡에 맞는 추가 실거래 확인이 필요한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 1. 임차인 황혜영 보증금 | 213,000,000원 | 146,212,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 계산상 임차인 미배당분은 66,787,400원이나, 2026.06.19. 확약서를 반영한 실질 매수인 인수는 0원*으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 입지. 신곡초등학교 남서측 인근으로, 주위에 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 동측으로 소로2류에 접합니다. 토지면적은 327.3㎡, 공시지가는 1,809,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·비행안전제5구역(전술)·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태 확인. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했고 관련 공부 및 탐문조사를 기초로 이용상태가 표기됐습니다.
- 규모. 2019.11.21. 준공, 총 10세대이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자성은 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 크게 좌우됩니다. 입찰 전 문구와 제출 주체를 직접 대조해야 합니다.
- 확약이 없을 때의 구조도 이해. 현재 회차 원자료상 인수액은 66,787,400원이며, 추가 유찰 시 96,189,920원·119,693,632원으로 증가합니다.
- 동일면적 실거래 확인. 제공된 264,000,000원 거래는 70.58㎡로 대상 46.28㎡와 다릅니다. 56.5%라는 비율만 보고 저가매수라고 단정하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 변동될 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 수선 상태와 점유 현황을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원*이 핵심, 가격은 별도 검증”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 213,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 149,100,000원이므로, 확약서가 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형입니다. 그러나 2026.06.19. 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 정확도 규칙상 황혜영 관련 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다.
그렇다고 곧바로 “싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 최근 거래 264,000,000원은 70.58㎡ 1건뿐이고 대상은 46.28㎡여서 직접 비교가 어렵습니다. 결국 이 물건은 권리는 확약서 확인이 핵심이고, 가격은 동일면적 실거래를 추가 확인해야 하는 사건입니다. 2회 유찰·감정가 70%라는 숫자보다 확약서의 유효성과 46.28㎡의 실제 시장가격을 먼저 보는 것이 맞습니다.
