춘천지방법원 2024타경1802. 등기부상 건물은 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 62-14 제7호이고, 매각 비고에 따르면 현황상 건물은 고한리 62-331과 62-14 양 지상에 소재하는 것으로 보입니다. 소유자는 이대규이며 2003.09.29. 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 영월군산림조합이 채권최고액 50,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 이옥순의 가압류 180,000,000원, 정선군 압류, 영월군산림조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 이는 곧바로 ‘안전한 물건’이라는 뜻은 아닙니다. 목록 2 지상에 다수의 건물이 있고 그 건물들을 위한 법정지상권 성립여부가 불분명하다는 별도 리스크가 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 62-331 |
| 등기부상 건물 | 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 62-14 제7호 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1, 2층 숙박시설(운휴상태로 탐문) |
| 건물 | 1984.03.21. 사용승인 · 벽돌조 슬래브지붕 2층건물 |
| 토지 | 지목 대 · 36.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 913,100원/㎡ |
| 소유자 | 이대규 (2003.09.29. 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 192,426,000원 / 11,093,000원 (8회 유찰, 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영월군산림조합 / 35,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금액상 인수 0원, 그러나 부동산 이용관계는 별도 확인
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2003.09.29. 영월군산림조합 근저당권 50,000,000원이고, 이후의 이옥순 가압류 180,000,000원, 정선군 압류, 2024.10.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 예상배당상 매수인 금액상 인수액도 0원입니다.
② 가격·유찰 — 감정가의 5.76%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 11,093,000원으로 감정가 192,426,000원의 5.76%입니다. 9회 유찰 시 7,765,099원, 10회 유찰 시 5,435,569원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 실거래 비교값으로 가격 수준을 확인할 수 있는 자료는 없고, 이미 8회 유찰된 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 11,093,000원 | 5.76% | 10,493,326원 | 219,506,674원 |
| 9회 유찰 시 | 7,765,099원 | 4.04% | 7,225,327원 | 222,774,673원 |
| 10회 유찰 시 | 5,435,569원 | 2.82% | 4,937,729원 | 225,062,271원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 599,674원 |
| 1. 근저당 · 영월군산림조합 | 50,000,000원 | 10,493,326원 |
| 2. 가압류 · 이옥순 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 230,000,000원 중 채권자 예상배당은 10,493,326원이며, 미배당은 219,506,674원입니다. 신청채권자 청구액 35,700,000원도 전액 충족되지 않습니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 구조이며, 매수인 금액상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·매각 비고 기준)
- 입지. 고한시장 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근은 곤란하나, 버스정류장과의 거리 및 배차시간 등을 고려한 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 2의 1, 2층은 숙박시설로 이용 중이며, 운휴상태로 탐문됐습니다.
- 출입구. 목록 3 외부에는 별도 출입구가 없고, 2층으로 올라가는 계단실은 폐쇄된 상태로 기재돼 있습니다.
- 합벽. 인접필지의 신청외 이OO 소유 3층 숙박시설 ‘허브밸리’와 합벽해 일동의 건물로 이용 중이며, 그 타인 소유 건물의 출입구를 통해 진입하는 구조입니다.
- 제시외 건물. 목록 3과 일체형으로 사용 중인 제시외 경량철골조 3층은 매각에 포함됩니다.
- 토지관계. 목록 1은 목록 3의 건물부지로 보이며, 목록 2는 대부분 제시외 건물부지로 보이고 일부는 목록 3의 건물부지로 보입니다.
- 법정지상권. 목록 2 지상 다수 건물에 관한 법정지상권 성립여부는 불분명합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 폐광지역진흥지구·가축사육제한구역·상대보호구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 도로. 목록 1, 2의 북동측으로 폭 약 2미터의 인도가 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 목록 2 지상 다수 건물의 소유관계, 건물 존립 시점, 토지와 건물의 소유 분리 경위를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 출입권 확보 가능성. 독립 외부 출입구가 없고 타인 소유 건물의 출입구를 통하는 구조이므로 실제 출입·사용 가능 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 합벽 구조 확인. 신청외 이OO 소유 숙박시설과 일동처럼 사용되고 있으므로 건축물 경계와 독립 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 공부상 2층인데 현황은 3층 건물로 보이고, 건물 위치도 62-331·62-14 양 지상으로 기재돼 있으므로 현황측량과 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 매각 포함으로 기재된 경량철골조 3층의 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 11,093,000원은 감정가의 5.76%지만 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 8회 유찰 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격이 낮아진 만큼, 구조를 더 깊게 봐야 한다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 192,426,000원짜리가 8회 유찰돼 11,093,000원까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 금액상 인수액도 0원입니다. 그러나 핵심은 권리표의 단순함이 아니라 실제 부동산의 독립 이용 가능성입니다. 목록 2 지상 다수 건물의 법정지상권 성립여부가 불분명하고, 목록 3은 타인 소유 숙박시설과 합벽돼 있으며, 그 타인 소유 건물의 출입구를 통해서만 들어가는 구조로 기재돼 있습니다. 공부상 2층과 현황 3층의 차이, 두 필지에 걸친 것으로 보이는 건물 위치도 확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체보다 법정지상권·출입·건물 독립성 확인이 먼저인 사건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
