춘천지방법원 2024타경1802. 정선군 고한읍 고한시장 내 토지와 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 공부상 건물은 고한리 62-14 제7호의 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 및 점포이지만, 현황은 고한리 62-331과 62-14 양 지상에 걸친 3층 건물로 보이며 1·2층은 숙박시설로 이용되고 있으나 운휴상태로 탐문됐습니다.
권리관계만 보면 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 임차인도 확인되지 않았습니다. 다만 이 물건의 위험은 등기상 후순위 권리보다 독립적인 출입과 건물 경계, 실제 사용 가능성에 집중돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 62-331 |
| 등기상 표시 | 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 62-14 제7호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 주택 및 점포 · 현황상 숙박시설(운휴상태) |
| 소유자 | 이대규 (2003.09.29. 매각으로 소유권 취득) |
| 토지 정보 | 36.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 913,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 192,426,000원 / 22,639,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영월군산림조합 / 35,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
2000.05.12. 고한신용협동조합 근저당권과 그 뒤의 이종균 전세권·김창수 근저당권은 2003.09.29. 매각을 원인으로 함께 말소됐습니다. 따라서 현재 소유자 이대규가 소유권을 취득한 날 설정된 2003.09.29. 영월군산림조합 근저당권 50,000,000원이 현존 권리 중 기준이 됩니다.
그 뒤의 이옥순 가압류, 정선군 압류와 2024.10.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2007년 모대덕 가압류와 일부 압류는 이미 해제·말소됐습니다. 임차인 조사 내역이 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없어 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원으로 분석됩니다.
② 물건 자체 위험 — 권리보다 출입·경계가 어렵다
목록3 건물은 외부 출입구가 따로 없고 2층으로 올라가는 계단실도 폐쇄돼 있습니다. 실제 출입은 남서측 인접필지에 있는 타인 소유 숙박시설의 출입구를 통하는 구조로 기재돼 있습니다.
타인 소유 건물과 합벽해 일동의 건물처럼 사용 중이며, 공부상 62-14의 2층 건물이 현황상 62-331과 62-14 양 지상에 소재하는 3층 건물로 보입니다.
목록1은 목록3의 건물부지로 보이고, 목록2는 대부분 제시외 건물부지이면서 일부가 목록3의 건물부지로 보입니다. 목록2 지상에는 다수의 건물이 소재하고, 목록3과 일체형으로 사용 중인 경량철골조 3층 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 토지와 건물의 점유 범위, 경계, 실제 출입 동선과 독립 사용 가능성을 현장에서 확인하지 않고 입찰하기 어려운 구조입니다.
③ 가격·유찰 분석 — 11.8%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 22,639,000원으로 감정가 192,426,000원의 11.77%입니다. 그러나 이 비율은 감정가와의 차이일 뿐, 실제 시장가보다 얼마나 저렴한지를 뜻하지 않습니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 기준값이 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율은 확정할 수 없습니다.
오히려 6회 유찰은 숙박시설 운휴, 차량접근 곤란, 독립 출입구 부재, 합벽 사용, 층수·소재지 불일치와 같은 특수성이 시장에서 반복적으로 부담으로 평가됐을 가능성을 함께 보여줍니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다거나 환금성이 좋다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미회수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 22,639,000원 | 21,831,498원 | 443,168,502원 |
| 7회 유찰 시 | 15,847,299원 | 15,162,048원 | 449,837,952원 |
| 8회 유찰 시 | 11,093,109원 | 10,493,433원 | 454,506,567원 |
회차가 내려갈수록 낙찰자 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 배당재원이 감소해 채권자의 미회수액이 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 807,502원 |
| 1. 근저당 · 영월군산림조합 | 50,000,000원 | 21,831,498원 |
| 2. 가압류 · 이옥순 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 압류 · 정선군 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 신청채권자에게 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여금은 발생하지 않는 구조입니다. 당해세가 확인되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고한시장 내에 위치하며 주위는 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 곤란합니다. 버스정류장과의 거리와 배차시간을 고려한 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1·2층은 숙박시설로 이용 중이나 운휴상태로 탐문됐습니다. 건물은 1984.03.21. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 구조입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 평지의 가로장방형 대지입니다. 북동측으로 폭 약 2미터의 인도가 소재합니다.
- 규제. 폐광지역진흥지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐으나, 매각물건명세서 비고에는 층수·소재지·합벽·출입구와 관련된 구체적인 현황 차이가 기재돼 있어 원문 상호 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 출입권원 확인. 타인 소유 건물의 출입구를 계속 이용할 수 있는 법적·사실상 근거와 통행 제한 가능성을 확인하세요.
- 독립 출입 가능성. 폐쇄된 계단실의 위치와 상태, 별도 출입구 설치 가능 여부를 현장과 관계 행정기관에서 확인하세요.
- 경계·측량 확인. 건물이 62-331과 62-14 양 지상에 소재하는 범위와 인접필지 침범 여부, 목록별 토지·건물 대응관계를 확인하세요.
- 매각 포함 범위. 경량철골조 3층 제시외 건물의 구조, 면적, 연결 상태와 매각 포함 범위를 원본 감정평가서·물건명세서에서 대조하세요.
- 현황 사용 확인. 숙박시설의 운휴 원인, 설비 상태, 실제 점유자와 명도 필요 여부를 매각기일 전에 다시 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.8%라는 수치가 아니라 고한시장 내 유사 노후 숙박시설·점포와 토지의 실제 거래 및 임대 가능성을 기준으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 지적·건축물 관련 공부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건은 정리되지 않았다
이 사건은 임차인과 인수권리가 없어 낙찰자의 권리상 추가 부담은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 독립적으로 출입하고 사용할 수 있는 물건인지에 있습니다. 타인 소유 건물과 합벽해 그 출입구를 사용하는 구조, 폐쇄된 계단실, 공부와 현황의 층수·소재지 차이, 운휴 숙박시설과 차량 접근 곤란은 모두 환금성을 낮추는 요인입니다.
최저가 22,639,000원이 감정가의 11.8%라는 이유만으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래와 정상적인 독립 사용 가능성이 확인되기 전까지는 권리상 인수 0원이라는 장점보다 물건 자체의 구조적 위험을 더 크게 반영해야 하는 고난도 사건입니다.