춘천지방법원 2024타경1871. 영월읍 팔괴리 1272, 영월제3농공단지 안에 있는 공업용 토지와 하얀식품주식회사 1동을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 10,714.4㎡이고, 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 및 농공단지에 속합니다. 최초 감정가는 4,858,440,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 1,666,445,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2022.11.04. 오송신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 이 물건은 단순한 빈 공장이 아닙니다. 여러 점유자가 조사됐고, 그중 일부는 전입·신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 계산표상 인수 0원과 점유관계 확인 완료는 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 영월군 영월읍 팔괴리 1272 · 팔괴로 130-23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 농공단지 내 공업용 공장용지 및 하얀식품주식회사 1동 |
| 토지 | 공장용지 10,714.4㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 하얀식품주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,858,440,000원 / 1,666,445,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승호 / 13,924,637원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 상층부 태양광발전시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소구조와 배당 부족을 분리해 봐야 한다
말소기준인 오송신용협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 1,980,000,000원으로 설정됐고, 2023.11.16. 변경계약에 따라 1,654,400,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 국일신용협동조합 근저당권 780,000,000원도 같은 날 설정됐으며, 2023.12.20. 영월군 근저당권 1,188,726,000원이 뒤따릅니다.
초기 가압류 중 정기조·주식회사 연합인슈·주식회사 포장나라·법무법인 수성 명의 등기는 각각 해제 또는 말소됐습니다. 이후 국세 압류, 영월군 압류, 최승호·법무법인 수성·천리안식품기계 주식회사·최혜림·최종환 등의 가압류와 여러 경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 조사 6건, 보증기관 승계 0건
조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유관계는 6건이며, 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 표시된 건은 없습니다. 확인 가능한 보증금은 손주미 3,000,000원, 주식회사 맘모스산업 5,000,000원, 술샘영월 팔괴지점 10,000,000원입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손주미 | 1층 일부 출입문 101호(15.39㎡) | 2023.08.10 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 맘모스산업(대표자-최윤석) | 103호(661㎡) | 2024.08.08 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 술샘영월 팔괴지점(대표자-신원강) | 3층(810㎡) | 2023.12.14 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 햇살그린협동조합 | 3층 공장 옥상 및 옥상 태양광발전시설 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최상근 | 미상 | 2024.07.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.01.14 | 없음 |
| 맘모스 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
손주미·주식회사 맘모스산업·술샘영월 팔괴지점·최상근의 전입 또는 신고일은 말소기준일인 2022.11.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 햇살그린협동조합과 맘모스는 전입·신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이므로, 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격·배당 — 34.3%지만 ‘싸다’고 판단할 시세근거는 없다
현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 이 물건은 농공단지 내 공업용 토지·공장·기계기구가 결합된 자산이고, 태양광발전시설은 매각에서 제외되며 일부 기계기구는 소재불명입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,666,445,000원 | 1,647,380,550원 | 3,082,161,199원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,166,511,500원 | 1,152,446,385원 | 3,577,095,364원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 816,558,050원 | 805,992,470원 | 3,923,549,279원 | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 4,729,541,749원 중 1,647,380,550원만 배당되고, 3,082,161,199원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 청구액은 13,924,637원이지만 현재 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 유찰이 추가될수록 채권자 미배당은 더 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,666,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,064,450원 |
| 2. 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,980,000,000원 | 1,647,380,550원 |
| 3. 근저당 · 국일신용협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정기조 | 164,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 연합인슈 | 363,400,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 포장나라 | 15,618,163원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 법무법인 수성 | 20,350,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 영월군 | 1,188,726,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주식회사 연합인슈 | 13,924,637원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 국일신용협동조합 | 13,924,637원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 최승호 | 16,433,748원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 법무법인 수성 | 35,750,000원 | 0원 |
| 13. 강제경매개시결정 · 최승호 | 미상 | 0원 |
| 14. 가압류 · 천리안식품기계 주식회사 | 64,500,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 최혜림 | 28,588,243원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 최종환 | 30,201,684원 | 0원 |
| 17. 경매개시결정 · 엠씨유제이차유동화전문 | 13,924,637원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 차감한 매각대금은 오송신용협동조합 근저당에도 전액 미치지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영월읍 팔괴리 소재 영월제3농공단지 안에 위치하며, 주위는 농공단지입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 10,714.4㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 52,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·농공단지에 포함되고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농공단지 내 공업용 자산이고 이미 3회 유찰됐으므로, 주거용 부동산과 같은 방식의 가격 비교보다 공장 가동 가능성·설비 상태·실수요를 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 매각범위 — 태양광과 기계기구가 핵심 변수
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다.
- 태양광 제외. 건물 상층부의 태양광발전시설은 매각에서 제외됩니다. 햇살그린협동조합이 3층 공장 옥상과 태양광발전시설 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다.
- 소재불명 설비. 기계기구 기호 1 중 일부와 기호 2·6·7·12는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 건물 포함 평가. 기계기구 기호 9·10·11·17은 건물에 포함해 평가돼 별도 기계기구 평가에서는 제외됐습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 햇살그린협동조합과 맘모스의 점유개시일·전입 또는 사업자등록일·보증금·계약서를 확인하세요.
- 점유자 동일성 확인. 주식회사 맘모스산업과 주거 점유자로 적힌 맘모스의 관계 및 실제 점유구역을 현장에서 대조하세요.
- 태양광 계약 확인. 매각 제외 태양광발전시설의 소유자, 옥상 사용권, 존치기간, 철거비용과 출입권을 확인하세요.
- 기계기구 실사. 소재불명인 기호 1 일부와 기호 2·6·7·12의 실제 존부를 확인하고 감정가에서 제외된 범위를 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 오송신협 채권최고액 변경등기와 채권계산서를 확인해 실제 배당순위·배당액을 다시 계산하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 공장 가동성 확인. 전력·용수·폐수·소방·설비 상태와 농공단지 내 업종 입주 가능 여부를 확인하세요.
- 가격검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 농공단지 토지·공장 매매사례와 건물·설비 잔존가치를 별도로 조사하세요.
- 명도비용 반영. 점유관계 6건의 퇴거·이전·시설분리 협의에 필요한 기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 매각범위와 점유가 먼저”
이 사건은 감정가 4,858,440,000원에서 세 차례 유찰돼 1,666,445,000원까지 내려온 공업용 토지·공장 물건입니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 명시 인수액도 0원이어서 등기상 말소구조만 보면 단순합니다.
그러나 대항력 가능 여부가 미상인 점유관계 2건이 있고, 옥상 태양광발전시설은 매각에서 제외되며 일부 기계기구는 소재불명입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리의 말소 여부보다 실제 점유, 태양광시설의 분리관계, 기계기구 존부와 공장 가동 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
