춘천지방법원 2024타경2256. 정선군 고한읍 고한리의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류됐지만, 감정평가 당시 실제 이용상태는 지하 1층 기계실, 1~3층 여관, 4층 다가구주택, 옥탑 1·2층 기계실 등으로 조사됐습니다. 즉 일반 주택 한 채가 아니라 숙박업과 주거가 섞인 운영형 부동산에 가깝습니다.
현재 최저매각가는 82,337,000원으로 감정가 999,781,000원의 8.24%입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 82,337,000원입니다. 다만 주변 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 16-34, 16-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 숙박시설 및 다가구주택 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사슬라브위 아스팔트슁글마감지붕 4층 |
| 토지 | 496.0㎡ · 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 163,300원/㎡ |
| 소유자 | 김숙자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 999,781,000원 / 82,337,000원 (7회 유찰·감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최태주 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2 농지취득자격증명 불요 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 등기 흐름 원본 대조 필요
제공된 권리분석 기준 말소기준은 2008.09.16. 외동농업협동조합 근저당권입니다. 강제경매개시결정은 그 이후인 2025.01.02. 접수됐고, 매각물건명세서상 낙찰자가 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 배당요구 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 실제 이용상태가 여관과 다가구주택이므로 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되며, 현장 점유조사와 전입세대 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 8.24%는 할인율이 아니라 경고 신호일 수 있다
이 사건은 감정가 999,781,000원에서 현재 최저가 82,337,000원까지 7회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 57,635,900원, 9회 유찰 시 40,345,130원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 82,337,000원 | 80,454,934원 | 654,545,066원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 57,635,900원 | 56,198,454원 | 678,801,546원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 40,345,130원 | 39,218,918원 | 695,781,082원 | 0원 |
유찰이 반복돼도 배당받지 못한 채권이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 미배당액은 654,545,066원이지만, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 채권자의 회수 부족과 별개로, 7회 동안 시장의 응찰을 받지 못한 이유는 반드시 확인해야 합니다. 숙박시설의 영업 가능성, 다가구 부분의 점유관계, 시설 노후도, 수선비, 지역 수요와 재매각 가능성이 가격보다 중요한 변수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,882,066원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 외동농업협동조합 | 130,000,000원 | 80,454,934원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 외동농업협동조합 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 외동농업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 최태주 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 및 신청채권자 청구금액 합계는 735,000,000원이고, 현재 회차의 채권자 예상배당은 80,454,934원, 미배당은 654,545,066원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·운영·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 갈래초등학교 남서측 인근이며, 주변은 숙박시설·다가구주택·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로와 대중교통시설까지의 거리를 고려한 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 지하 1층은 기계실, 1~3층은 여관, 4층은 다가구주택, 옥탑 1·2층은 기계실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있으나 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 현황. 토지 496.0㎡, 계획관리지역, 고지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2는 공부상 지목이 전이지만 현황은 목록 3 건물의 부지 및 마당인 주상용 건부지입니다. 농지취득자격증명은 불요합니다.
- 지역·지구. 폐광지역진흥지구, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 공부의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 여관·다가구주택으로 이용 중입니다. 객실·주거 부분별 실제 점유자와 사용 관계를 확인하세요.
- 설비 작동 확인. 난방·급배수·승강기·위생설비의 작동 여부와 수선비를 현장에서 점검하세요.
- 숙박시설 운영성. 현재 영업 여부, 객실 상태, 운영에 필요한 행정상 요건과 향후 활용계획을 확인하세요.
- 제시외 건물과 경계. 일괄매각 범위, 제시외 건물의 구조·면적·사용 상태, 토지 16-2와 16-34의 경계를 확인하세요.
- 등기·배당 원본 대조. 근저당 설정과 말소 내역, 예상배당 반영 내용이 서로 맞는지 최신 등기부와 배당요구 내역으로 재확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 8.24%여도 실거래 비교자료가 없습니다. 지역 중개업소, 유사 숙박시설 매매사례, 예상 임대·영업수익을 별도로 조사하세요.
- 환금성 가정. 7회 유찰된 비표준 복합용도 부동산이므로 낙찰 후 재매각에 필요한 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 반영하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 확인된 권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 금액이 0원이고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 82,337,000원으로 단순합니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 여관과 다가구주택이 결합된 4층 건물, 토지와 제시외 건물의 일괄매각, 임대관계 미상, 설비 정상작동 여부 미확인, 그리고 7회 유찰이 겹칩니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가의 8.24%라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 현장검증 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 점유·시설 상태와 향후 활용 가능성을 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
