춘천지방법원 2024타경33588. 평창군 봉평면 무이리, 휘닉스파크 북측 인근에 있는 3층 건물의 3층 302호입니다. 경매 분류는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 일반숙박시설(공실)입니다. 말소기준권리는 2008년 6월 20일 순천농업협동조합 근저당권이며, 뒤이어 설정된 정정옥·주식회사혜림가스의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
권리구조만 놓고 보면 낙찰자가 등기부상 채무를 떠안는 물건은 아닙니다. 다만 최저가는 4,118,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 6회 유찰과 일반숙박시설 공실이라는 사실은 저가 매력보다 수요 부족과 재매각 난도를 먼저 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 안흥동1길 47, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 일반숙박시설(공실) · 철근콘크리트구조 3층 건물의 3층 |
| 소유자 | 김원님 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 4,118,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 170,185,805원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
신고·확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 낙찰자가 인수할 권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원이고, 근저당권자들의 미배당금은 채권자에게 남는 채권일 뿐 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 4,118,000원으로 감정가 35,000,000원의 11.77%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 이미 6회 유찰됐습니다. 이는 낮은 최저가만으로도 응찰 수요가 형성되지 않았다는 결과이므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가 또는 실질취득액이 현지 거래가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정 이용상태가 일반숙박시설이고 현재 공실인 만큼, 일반 주거용 다세대와 동일한 방식으로 가격을 비교하기보다는 숙박시설 수요·운영 가능성·재매각 기간을 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 474,124원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 182,000,000원 | 3,643,876원 |
| 2. 근저당 · 정정옥 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사혜림가스 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 555,000,000원 중 채권자 예상배당은 3,643,876원이고, 미배당은 551,356,124원입니다. 이 미배당금은 채권자 측 손실·잔존채권이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 봉평면 무이리 소재 휘닉스파크 스키장 북측 인근입니다. 주변은 유사 숙박시설·근린생활시설·농경지가 혼재하는 대형 유원시설 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일반숙박시설이며 공실입니다. 위생설비와 난방설비가 설치돼 있으나 내부구조와 현재 상태는 조사되지 않았습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지의 상업용 건부지이며, 주위에 포장도로가 있습니다. 토지면적은 690.0㎡, 공시지가는 283,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지와는 접하고 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 PVC샷시 마감입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 휴양시설 주변 숙박용 수요에 영향을 받는 물건이며 6회 유찰됐습니다. 일반 주거용 다세대보다 매수층이 제한될 가능성을 전제로 출구 전략을 세워야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 감정 이용상태는 공실이지만 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 현장 방문으로 출입 상태와 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부구조가 조사되지 않았으므로 누수·동파·난방·위생설비·마감재 훼손과 수리비를 별도로 산정해야 합니다.
- 숙박시설 운영 가능성. 일반숙박시설로 이용 중인 물건이므로 관련 인허가와 실제 사용 가능 범위를 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 원본 조사. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 동일 건물·인근 숙박시설의 실제 매매가와 매물 체류 기간을 직접 조사해야 합니다.
- 건물 식별. 이 부동산이 포함된 건물 전체 외벽에는 ‘Ⅰ동’이라고 표기돼 있습니다. 현장에서 등기상 호수와 실제 출입구·호실 표시를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 세 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 배당과 채무 규모를 낙찰가치로 오인하지 말고 관련 등기 원본을 확인하세요.
- 체납비용 확인. 공용관리비와 전기·수도·난방 관련 체납, 숙박시설 유지비를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다른 문제다
이 물건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 4,118,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되지는 않습니다. 6회 유찰됐고, 감정 이용상태는 일반숙박시설 공실이며, 내부와 임대관계는 조사되지 않았습니다. 최근 실거래 근거도 없어 최저가가 시세보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 결국 이 사건은 권리는 통과지만, 가격·물리 상태·환금성은 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다. 낮은 입찰가보다 낙찰 후 비용과 다시 팔 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.