춘천지방법원 2025타경608. 평창군 방림면 계촌리 1814-5 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 표시돼 있지만 감정평가상 이용상태는 단독주택이며, 건물은 일반목구조 경사지붕 2층입니다. 외벽은 목재사이딩, 내부는 벽지와 타일, 창호는 플라스틱 프레임으로 조사됐고 위생·급배수·보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
감정가 261,136,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 89,570,000원입니다. 최저가가 크게 낮아졌지만 동일 지역·유사 물건의 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율을 시세 차익으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 특히 본건은 계촌저수지 남동측 산간 농촌지대에 있고 대중교통 사정이 다소 불편하다고 평가됐으므로, 도심 공동주택과 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경608 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 방림면 계촌리 1814-5 · 강원특별자치도 평창군 방림면 고원로 575-27 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반목구조 경사지붕 2층 · 목재사이딩 외벽 · 플라스틱 프레임 창호 |
| 토지 | 대 1,105㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 곽미숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 261,136,000원 / 89,570,000원 (3회 유찰, 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정철 / 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1 지상 석축, 관정, 지하매설물 및 조경 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리 기록은 원본 대조 필요
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로, 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이후 등기에는 2021.07.29. 영월새마을금고 근저당권 96,000,000원, 2021.08.04. 이정철 근저당권 36,000,000원, 신한카드·우리금융캐피탈·웰컴저축은행의 가압류가 이어집니다. 2022년과 2023년 경매개시결정 중 일부는 취하 또는 취소기각결정으로 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.04.11. 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 34% 할인과 시세 메리트는 같은 말이 아니다
현재 최저가는 감정가 261,136,000원의 34%인 89,570,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 62,698,999원, 5회 유찰 시 43,889,299원으로 낮아집니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로, 어느 회차도 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 89,570,000원 | 87,557,740원 | 129,332,725원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 62,698,999원 | 61,170,417원 | 155,720,048원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 43,889,299원 | 42,699,292원 | 174,191,173원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.2% 추정) | - | 2,012,260원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 원용길 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 영월새마을금고 | 96,000,000원 | 18,557,740원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이정철 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,612,512원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 5,484,519원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 2,793,434원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 216,890,465원 중 87,557,740원이 배당되고, 미배당액은 129,332,725원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 국민은행 근저당권의 말소 기록과 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 계촌저수지 남동측 인근의 산간 농촌지대로, 농가주택·농경지·자연림이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하지만 버스노선과 정류장 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 1,105㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이고 계획관리지역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 46,900원입니다.
- 주변 제한. 영농여건불리농지와 준보전산지에 접하며 계획관리지역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관례와 기타 참고사항은 미상입니다.
- 환금성. 산간 농촌지대의 목조 단독주택과 넓은 토지를 일괄 취득하는 형태여서 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 2011.11.24. 국민은행 근저당권과 2019.05.31. 말소 기록의 관계를 확인하고, 실제 말소기준권리와 배당순위를 다시 검토하세요.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물, 석축, 관정, 지하매설물 및 조경 수목이 매각에 포함되므로 현황과 경계를 직접 확인하세요.
- 토지 경계·도로 확인. 지적도, 현황도로, 진입로 폭, 인접 토지와의 경계 및 차량 접근 상태를 현장에서 대조하세요.
- 목조 건물 상태 확인. 지붕·외벽·창호·보일러·급배수설비의 노후와 누수, 보수 범위를 점검하세요.
- 점유와 명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 토지·단독주택 거래, 건물 상태, 보수비와 재매각 가능성을 기준으로 정하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.14.로 표시돼 있으므로 입찰 진행 여부와 변경·매각 결과를 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “34%”는 검증 대상
이 물건의 가장 분명한 장점은 임차인과 명시 인수권리가 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현재 최저가 89,570,000원에 낙찰된다면 계산상 실질취득액도 89,570,000원입니다. 후순위 채권이 129,332,725원 미배당되더라도 그 채무를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
하지만 투자 판단의 승부처는 권리보다 환금성과 현장 가치입니다. 감정가의 34%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없고, 산간 농촌지역의 목조 단독주택·대지 1,105㎡·제시외 시설 일괄매각이라는 특성은 매수층을 제한할 수 있습니다. 여기에 국민은행 근저당권의 말소 기록과 배당표상 처리 사이의 대조사항도 남아 있습니다. 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 원본과 현장 확인은 필수. 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 사용가치와 재매각 가능성을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
