춘천지방법원 2025타경738. 평창군 봉평면 무이리, 휘닉스파크 북서측 근거리에 있는 2층 연립주택의 1층 101호입니다. 전용면적은 59.59㎡이고, 철근콘크리트구조 건물의 단위세대로 이용 중입니다. 감정가는 54,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 18,522,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리관계의 핵심은 임차인 보증금의 크기가 아니라 전입 시점입니다. 김기옥의 보증금 20,000,000원은 현재 최저가보다 크지만, 전입신고일 2021.11.22가 현 소유자 심기선 명의의 봉평농업협동조합 근저당 설정일 2016.10.31보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 미배당분이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 실질취득액은 최저가 18,522,000원으로 고정되고 추가 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경738 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 무이리 1171-5 1층 101호 도로명: 강원특별자치도 평창군 봉평면 경강로 428-28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(연립주택) · 전용 59.59㎡ · 2층 건물 내 1층 101호 |
| 현재 소유자 | 심기선 (2016.04.08 소유권이전 · 거래가액 13,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 18,522,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉평농업협동조합 / 12,573,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 열람일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 현 소유자 취득 후 근저당이 기준
등기에는 2004년 설정된 주식회사스카이상호저축은행 근저당과 여러 후속 근저당이 기재되어 있으나, 해당 권리들은 2004년과 2006년 말소기재가 이어집니다. 이후 2016.04.08 심기선이 소유권을 취득했고, 2016.10.31 봉평농업협동조합이 채권최고액 12,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 현재 임의경매도 봉평농업협동조합이 신청했으므로, 현 소유권 아래 권리관계에서는 이 근저당을 실질적인 말소기준으로 확인하는 것이 자연스럽습니다.
그 뒤의 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 강원신용보증재단 가압류, 평창군·평창군수 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 낙찰자의 권리 인수와 별개로 배당순위와 체납세액은 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 최저가보다 커도 인수되지 않는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김기옥 주거 · 실제 임차인 1명 | 본건 101호 전부 | 2021.11.22 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입일이 2016년 봉평농업협동조합 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원이 현재 최저가 18,522,000원보다 크더라도 낙찰가 하락분만큼 낙찰자 인수액이 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다.
③ 거래 비교 — 숫자상 격차는 크지만 거래 시점이 오래됐다
같은 주소의 전용 59.59㎡ 거래로 확인된 표본은 2건입니다. 거래가는 45,000,000원과 50,000,000원, 평균은 47,500,000원입니다. 현재 실질취득액 18,522,000원은 이 평균의 39.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 59.59㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.04 | 59.59㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 평균 | 59.59㎡ | 2건 | 47,500,000원 |
다만 두 거래 모두 2022년이고 대상은 2층 거래인 반면 경매물건은 1층입니다. 현재 시점의 거래나 낙찰 사례는 확인되지 않았고, 단지 규모도 14세대입니다. 따라서 39.0%라는 비율은 분명 큰 가격 차이를 보여주지만, 이를 현재 시장가 대비 확정적인 할인율로 그대로 받아들이기보다는 현장 매도 가능 가격과 수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 733,396원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사스카이상호저축은행 | 50,000,000원 | 17,788,604원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김광호 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 우림레미콘주식회사 | 39,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 봉평농업협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 강원신용보증재단 | 19,440,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오상 총 채권액은 250,440,000원, 채권자 배당액은 17,788,604원, 미배당액은 232,651,396원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 232,651,396원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 12,965,400원 | 12,332,023원 | 238,107,977원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 9,075,780원 | 8,512,416원 | 241,927,584원 | 미충족 |
임차인은 대항력이 없으므로 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 보증금 인수액이 늘어나지 않습니다. 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 다음 회차부터는 신청채권액 12,573,273원도 배당으로 모두 충족되지 않는 시나리오이므로 경매 진행 상황을 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 2층 건물 내 1층 101호로, 연립주택 단위세대로 이용 중입니다.
- 입지. 휘닉스파크 북서측 근거리에 위치하며, 유사 공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 대형 유원시설 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 콘크리트포장도로가 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 대지면적은 1,855.0㎡, 공시지가는 239,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 매직스톤·방부목붙이기, 내벽은 벽지도배·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 알미늄샷시 마감입니다.
- 설비. 위생설비·전기설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2004.02.05 사용승인, 14세대 규모이며 확인 거래는 2022년 2건입니다. 경매 평균 유찰은 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 유효 등기 재확인. 2004년 근저당과 2006년 말소기재, 2016년 봉평농업협동조합 근저당을 등기 원문에서 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 김기옥이 101호 전부를 점유하고 있으므로 실제 거주 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 보증금 20,000,000원의 최우선변제 해당 여부와 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 체납세액 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세의 종류와 금액을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부구조와 수리 여부가 조사되지 않았습니다. 점유자 협조 또는 현장 탐문이 필요합니다.
- 현재 매도 가능 가격 확인. 비교 거래는 2022년 2건뿐이므로 봉평면 일대 중개업소를 통해 현재 수요와 예상 매도기간을 확인하세요.
- 관리비·공용비용 확인. 공동주택 공용부분 관리비와 체납 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권신고·세금 체납 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 출구는 무겁게 본다”
이 물건은 보증금 20,000,000원의 임차인이 있지만 대항력이 없어 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액도 현재 최저가와 같은 18,522,000원이며, 대항력 있는 임차인 때문에 낙찰가 하락분이 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다.
가격 숫자만 보면 감정가 54,000,000원의 34.3%, 확인 거래 평균 47,500,000원의 39.0%까지 내려와 있습니다. 그러나 비교 거래는 모두 2022년이고, 14세대 소규모 연립주택·3회 유찰·낙찰률 0.0%·내부 미확인이라는 환금성 위험이 함께 존재합니다. 결론은 권리상 인수는 0원으로 명확하지만, 현재 매도 가능 가격과 내부 상태가 확인될 때에만 낮은 최저가의 의미가 생기는 물건입니다.
