인수 0원·최근 시세의 58% — 권리는 소멸형, 가격은 두 차례 내려왔다

춘천지방법원 2025타경30407. 태백시청 서측 인근의 태백황지청솔아파트 110동 5층 507호, 전용 38.365㎡ 아파트입니다. 감정가 51,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 24,990,000원까지 내려왔습니다. 현재 등기상 소유자는 박기남이며, 2014년 4월 25일 매매를 원인으로 거래가액 51,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부에는 과거 근저당과 전세권이 다수 등장하지만, 상당수는 경매 전에 이미 말소됐습니다. 2001년 설정된 주식회사한국주택은행의 근저당권 2건은 2013년 6월 26일 말소됐고, 금호생명보험 전세권, 국민은행 근저당권, 원주농업협동조합 근저당권도 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2019년 11월 11일 주식회사 케이티의 전세권으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 케이티 전세권이 기준

권리분석에서 중요한 것은 등기부에 한때 존재했던 금액의 크기가 아니라 매각 시점에 살아 있는 권리인지입니다. 2001년 설정된 한국주택은행 근저당권 2건은 2013년 6월 26일 말소됐고, 이후 설정됐던 국민은행·원주농업협동조합 근저당권도 모두 말소됐습니다. 금호생명보험의 전세권 역시 2009년 7월 30일 말소됐습니다.

남아 있는 선순위 담보성 권리는 2019년 11월 11일 설정된 주식회사 케이티의 전세권 42,000,000원입니다. 케이티는 2025년 4월 3일 임의경매를 신청한 채권자이므로, 이 전세권은 매각으로 소멸하는 기준 권리로 해석됩니다. 매각대금이 전세금 전액에 미치지 못해 미배당이 발생하더라도 그 미회수액을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차관계 — 신고된 임차인 없음

신고된 임차인은 없습니다. 다만 등기부상 주식회사 케이티의 전세권이 존재하므로, 실제 점유 주체와 인도 가능 시점은 입찰 전에 현황조사서와 현장 확인을 통해 다시 대조해야 합니다. 권리 인수액은 0원이지만, 점유와 명도는 별도의 사실관계이기 때문입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 58.2%

태백황지청솔은 1,327세대, 2001년 8월 28일 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 38.37㎡ 실거래는 2026년 5월부터 7월까지 12건 확인되며, 최근 12개월 평균은 42,916,666원, 최신 거래는 43,500,000원입니다.

실거래 범위는 36,000,000원~48,000,000원입니다. 최저매각가이자 실질취득액인 24,990,000원은 최근 12개월 평균의 58.2%이고, 최신 거래 43,500,000원보다 18,510,000원 낮습니다. 최저가만 낮은 것이 아니라, 매수인 인수액을 더한 실질취득액 역시 최근 실거래보다 낮기 때문에 가격 차이는 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,990,000원 가정)

등기부상 이미 말소된 과거 근저당권과 전세권은 현재 배당대상에서 제외해 해석했습니다. 집행비용을 제외한 24,140,180원이 케이티 전세권에 배당되는 구조이며, 전세금 미회수액 17,859,820원은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 태백시청 서측 인근의 기존 주거지대로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 5층으로, 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역·일단의주택단지조성사업지역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 280,700원/㎡입니다.
• 환금성. 1,327세대 단지이고 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 36,000,000원~48,000,000원으로 가격대별 편차가 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 대조. 한국주택은행 근저당권 2건과 과거 전세권·근저당권의 말소 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
• 케이티 전세권 확인. 전세권자이자 경매신청권자인 주식회사 케이티의 배당요구·경매신청 관계와 매각물건명세서 내용을 대조하세요.
• 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자와 점유 원인, 열쇠 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 전용 38.365㎡ 아파트의 수리 범위와 비용을 확인해 최근 실거래와의 가격 차이에서 차감하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 정산 범위를 확인하세요.
• 절차 상태 확인. 표시된 매각기일은 2026.07.14이므로 매각 결과, 변경·연기 여부와 다음 절차를 법원 자료에서 확인하세요.

맺으며 — 권리도 소멸형, 가격도 최근 시세 아래

이 사건은 등기부의 과거 권리가 많아 첫인상은 복잡하지만, 이미 말소된 권리를 걷어내면 핵심은 명확합니다. 현재 남아 있는 케이티 전세권이 경매의 기준이 되고, 후순위 가압류와 함께 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 최저가만 싸 보이는 구조가 아닙니다. 실질취득액 24,990,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 42,916,666원의 58.2%이고, 최신 거래 43,500,000원보다 18,510,000원 낮습니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음. 다만 두 차례 유찰 원인이 실제 점유와 내부 상태에 있는지 확인하는 것이 최종 입찰가를 결정하는 핵심입니다.