서울동부지방법원 2023타경53147. 강동구 천호동 블루빌 나동 6층 602호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 336,000,000원이고 6회 유찰된 현재 최저매각가는 268,800,000원입니다. 말소기준권리는 2019.09.16. 강동구 압류이며, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 2019.03.04. 이재호 명의의 주택임차권등기입니다. 보증금 250,000,000원, 전입·점유 2017.01.20., 확정일자 2017.01.02.로 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.04.23.자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경53147 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 올림픽로83길 35, 나동 6층 602호 (천호동, 블루빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 38.38㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 소유자 | 황두석 · 2017.03.22. 매매로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 268,800,000원 (6회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 346,346,445원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양명금 | 602호 · 주거 | 250,000,000원 | 2021.11.24. / 2017.01.02. 배당요구 2023.07.07. | 대항력 없음 | 우선순위 미상 | 승계 아님 |
| 이재호 | 건물전부 · 주거 주택임차권등기 | 250,000,000원 | 2017.01.20. / 2017.01.02. 배당요구 2019.03.04. | 대항력 있음 확약으로 포기* | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
양명금은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이재호는 선순위 대항력과 우선변제권을 갖지만, 확약의 적용 대상입니다. 확약은 이재호 관련 임차권에만 적용되며, 다른 임차인에게 자동으로 확대되는 것은 아닙니다. 다만 양명금은 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 회차별 인수 구조 — 룰상 금액과 실질 금액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 이행 시 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 감정가 80% | 268,800,000원 | 0원 | 0원 | 268,800,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 64% | 215,040,000원 | 38,770,560원 | 0원* | 215,040,000원* |
| 8회 유찰 시 감정가 51% | 172,032,000원 | 81,176,448원 | 0원* | 172,032,000원* |
* 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 실제로 이행되는 것을 전제로 한 실질 금액입니다.
현재 최저가 268,800,000원에서는 집행비용 4,563,200원을 제외한 뒤 이재호 보증금 250,000,000원이 전액 배당되므로, 확약 여부와 별개로 룰상 인수액도 0원입니다. 반면 매각가가 215,040,000원이나 172,032,000원으로 내려가면 룰상 미배당 보증금이 각각 38,770,560원, 81,176,448원 발생합니다. 그러나 확약 이행 시 해당 금액은 매수인이 부담하지 않아 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
④ 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 크게 웃돈다
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 비교표본의 전체 평균은 358,000,000원, 최근 12개월 평균은 360,500,000원이며 최신 거래는 2025.02.의 376,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 1.0% 상승해 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 41.58㎡ | 3 | 376,000,000원 |
| 2024.03 | 41.58㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2023.12 | 41.58㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.10 | 41.58㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2023.09 | 41.58㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2023.09 | 41.58㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2023.03 | 41.58㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 360,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액 268,800,000원은 최근 12개월 평균 360,500,000원의 74.6%, 최신 거래 376,000,000원의 약 71.5%입니다. 감정가 336,000,000원도 최근 평균보다 낮지만, 현재 최저가는 감정가에서 추가로 67,200,000원 내려온 상태입니다. 확약 이행이 확인된다면 가격 자체는 최근 거래 수준보다 상당히 낮습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,563,200원 |
| 1. 임차인 이재호 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 14,236,800원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 346,346,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 546,346,445원 중 서울보증보험에 14,236,800원만 배당되고, 총 미배당액은 532,109,645원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 346,346,445원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호2동주민센터 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.07.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·난방·급배수·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 6,159,000원/㎡입니다.
- 위반 표기. 집합건축물대장상 주거 4㎡ 무단증축으로 표기돼 있습니다.
- 환금성. 금강블루빌은 20세대 규모이며, 비교 실거래는 345,000,000원부터 376,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.23.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 법원 접수 여부를 확인하세요.
- 적용 대상 특정. 확약이 이재호 관련 임차보증금 250,000,000원과 을구 5번 임차권 전부에 적용되는지 대조하세요.
- 양명금 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 절차, 배당요구 관계를 현장에서 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건이므로 당해세 해당액과 배당 순위를 관할기관에서 확인하세요.
- 무단증축 확인. 주거 4㎡ 무단증축 부분의 위치, 원상복구 명령, 이행강제금 또는 대출 제한 가능성을 확인하세요.
- 면적 차이 점검. 대상면적 38.38㎡와 비교 실거래 표본 41.58㎡의 차이를 감안해 개별 호수의 상태·층·구조를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·건축물대장과 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 확약 확인이 먼저다”
현재 최저가 268,800,000원은 최근 12개월 평균 360,500,000원의 74.6%이고 최신 거래 376,000,000원의 약 71.5%입니다. 확약 이행을 전제로 한 실질취득액도 268,800,000원이므로, 가격만 보면 최근 시세보다 낮습니다.
다만 이 물건의 본질은 단순한 저가 매물이 아닙니다. 말소기준보다 빠른 선순위 주택임차권이 등기돼 있고, 매수인 인수 0원이라는 결론은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 정확히 이행된다는 조건에 기대고 있습니다. 여기에 6회 유찰과 주거 4㎡ 무단증축 표기도 겹칩니다. 가격은 합격권, 권리는 확약 확인 후 판단. 이 사건은 낮은 최저가보다 확약서의 법적·절차적 완결성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
