춘천지방법원 2025타경30445. 태백시 장성동 215-4 토지와 신촌길 3 단층주택을 함께 매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립·다세대와 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 208㎡이고, 일괄매각 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다. 공부상 지붕은 슬레이트지붕, 현황은 강판기와지붕으로 조사됐습니다.
표면적으로는 감정가 81,358,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 39,866,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 근거 없이 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 등기 시계열과 배당안 사이에 확인이 필요한 지점이 있어, 권리관계가 확정되기 전에는 최저가를 곧 실질취득가로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 장성동 215-4 · 강원특별자치도 태백시 신촌길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 208㎡ · 평지 · 부정형 · 소로각지 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 주금년 (2011.05.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 81,358,000원 / 39,866,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이비손해보험 / 351,419,154원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시된 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 삼을 수 있는가
권리 산정에는 2011.12.22. 한마음신용협동조합 근저당권 13,000,000원이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 그러나 등기부에는 이 근저당권이 2014.07.24. 해지를 원인으로 말소된 기록도 함께 존재합니다. 매각 시점에 이미 말소된 권리는 통상 유효한 말소기준으로 기능하지 않으므로, 등기부 시계열만 보면 2020년 전입보다 앞선 유효한 담보권이 남아 있는지 재확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양휘석 | 2020.11.06 | 보증금 미상 · 확정일자 차례·네 차례 유찰 시 가격이 더 내려가더라도, 매각대금 감소는 신청채권자의 미배당만 늘릴 뿐이고 권리 불확실성을 자동으로 해소하지 않습니다. ④ 예상배당표 (매각가 39,866,000원 가정)
현재 회차 기준 채권 총액은 364,419,154원, 채권자 배당액은 38,748,412원, 미배당액은 325,670,742원입니다. 소유자 잔여액과 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 근저당의 실제 배당 자격은 원본 확인이 필요합니다. 매각대금 배분 (현재 회차 39,866,000원) 배당안에는 2014년 말소 기록이 있는 근저당 13,000,000원이 포함돼 있어 실제 배당표와의 대조가 필요합니다. 회차별 채권 미배당액 유찰이 늘수록 미배당은 325,670,742원 → 337,415,266원 → 345,636,432원으로 증가합니다. ✅ 명세서 문구 기준 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있고, 토지·건물과 제시외 건물을 함께 매각합니다. 원본 내용이 그대로 유지된다면 토지와 건물의 분리 매각이나 법정지상권 문제는 표시되지 않습니다. ⛔ 최저가만 보고 응찰하면 안 되는 이유 감정가 대비 49%라는 숫자와 별개로 시세 비교 근거가 없고, 임차보증금이 확인되지 않았으며, 말소된 근저당이 배당안에 포함된 불일치가 있습니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 39,866,000원으로 확정할 수 없습니다. ⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
⑥ 입찰 체크리스트
맺으며 — “49% 할인보다 권리 기준이 먼저다”이 사건은 최저가만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건입니다. 그러나 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았고, 권리분석에서도 단순히 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 2011년 근저당은 2014년에 말소된 것으로 기재돼 있는데 배당 계산에는 전액 배당 대상으로 남아 있고, 전입자 양휘석은 2020년에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 문구만 따르면 인수권리와 법정지상권은 없지만, 등기 말소기록을 반영하면 전입자의 순위 판단을 다시 해야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격 매력 판단 보류, 대항력 가능·미상, 실질취득비용 조건부입니다. 이 물건의 승부처는 49%라는 할인율이 아니라 말소기준권리·임차보증금·현재 점유를 원본과 현장에서 확인하는 것입니다. |