대전지방법원 2025타경3561. 대전 대덕구 대화동 ‘펜타플렉스 대전’ 6층 618호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정평가의 이용상태는 현황 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 최애령 씨, 신청채권자는 주식회사국민은행입니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2021년 소유권 이전과 동시에 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 압류는 이미 말소됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 0원으로 보는 구조입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 297,920,000원은 2회 유찰 후 금액이고 감정가 608,000,000원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 크게 낮아 보이지만, 이 데이터에는 동일 물건 또는 동일 유형의 실거래 표본이 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가가 낮다가 아니라 실질취득 297,920,000원으로도 회수 가능한가를 핵심 질문으로 둡니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 대화동 40-37 펜타플렉스 대전 6층 618호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 현황 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층~지상11층 건물 내 제6층 제618호 |
| 소유자 | 최애령 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 297,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 487,942,628원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 조사 내역 없음. tenants 데이터상 실제 임차인은 0명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 따라서 보증금 합산 이슈나 대항력 임차인 인수 문제는 보이지 않습니다. 말소기준은 2021.11.25 접수된 국민은행 근저당권이고, 이후 2024.11.27 대덕구 압류는 2025.03.21 해제되어 말소됐습니다. 2025.06.18 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 리스크 — 임대미상, 단정 금지
감정평가 기타참고사항에는 임대미상으로 기재되어 있습니다. 다만 제공된 tenants 배열에는 임차인이 없고, 보증금·전입·확정일자 정보도 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 대항력 있는 임차인 있음으로 단정하지 않습니다. 현장에서는 실제 점유자, 사업장 사용 여부, 관리비 체납, 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 판정 | 근거 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 0명 | tenants 데이터 없음 | 0원 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 | is_subrogation / is_guarantor 대상 없음 | 0원 |
| 임대상태 | 임대미상 | 감정평가 기타참고사항 | 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로, 실질취득은 현재 최저가와 같습니다. 즉 현재 회차 기준 297,920,000원입니다. 하지만 실거래 비교 데이터가 없으므로, 이 금액이 시세 대비 싼지 비싼지는 이 데이터만으로 단정할 수 없습니다. 특히 물건의 이용상태가 공장(지식산업센터)이므로 주거용 아파트처럼 거래량과 환금성을 가정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,970,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 561,600,000원 | 292,949,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 국민은행 미배당 | - | 268,650,880원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 4,970,880원을 공제하면 국민은행에 292,949,120원이 배당되고, 채권최고액 561,600,000원 기준 미배당 268,650,880원이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 대덕구 대화동 소재 ‘대전산업용재유통단지’ 동측 인근입니다. 주위는 대규모 공장단지 및 업무시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현황은 공장(지식산업센터)입니다. 수차례 방문했으나 이해관계인 부재 등으로 건축물대장상 현황도면 및 탐문에 의한 조사입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층~지상11층 건물 내 제6층 제618호입니다. 기본적인 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 재생사업지구, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 584,300원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 이 데이터에는 실거래 표본이 없습니다. 최저가 297,920,000원이 싸다는 결론을 내리려면 지식산업센터 실거래·임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. tenants 데이터는 없지만 감정평가상 임대미상입니다. 실제 사용자, 사업장 점유, 인도 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 공용관리비·전기·수도·주차 관련 체납 여부가 중요합니다. 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 업종 적합성. 현황 공장(지식산업센터)이므로 입주 가능 업종, 산업단지·재생사업지구 관련 제한, 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 배당 착시 경계. 국민은행 미배당 268,650,880원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 채권자가 전액 회수하지 못하는 구조라 배당표와 이해관계자 대응은 원본으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 안전”은 다르다
이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 임차인 0명, 인수 0원, 말소기준은 국민은행 근저당권 하나입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가가 감정가의 49.0%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 제공 데이터에는 실거래 표본이 없고 물건의 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 필요입니다. 낙찰가를 정할 때는 감정가나 유찰률이 아니라 실질취득 297,920,000원으로 임대·사용·재매각이 가능한지를 기준으로 삼아야 합니다.