48,500,000원
대전지방법원 2023타경114283. 천안시 서북구 차암동 ‘e편한세상스마일시티’ 112동 10층 1004호, 전용 51.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저가는 48,500,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 최근 실거래 평균 191,500,000원의 25.3%에 불과해 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 가격표보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 임차관계입니다.
임차인 임혜영의 전입일은 2021.03.04로, 말소기준권리인 2023.05.03 케이비국민카드 가압류보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 본 분석에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다. 따라서 실제 투자원가는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금 잔액의 합계로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경114283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 스마일시티1로 55, 112동 10층 1004호 (차암동, 이편한세상스마일시티) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 철근콘크리트구조 17층 |
| 소유자 | 박우현 (2020.07.14. 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 48,500,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사다올저축은행 / 8,431,580원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.03.13 · 1,024세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부에는 근저당권이 없고, 첫 말소기준권리는 2023.05.03 접수된 케이비국민카드의 가압류 20,061,586원입니다. 그 이후의 다올저축은행 가압류, 강제경매개시결정, 서민금융진흥원·제이티친애저축은행 가압류, 대전광역시 압류와 후행 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 약 2년 먼저 전입한 임차인입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임혜영 | 112동 1004호 | 2021.03.04 | 미상 | 미상 | 2024.03.04 접수 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 잔액 인수 가능 |
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘실질취득’은 미정
동일 단지 전용 51.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 191,500,000원이며, 최신 거래는 2026.06의 195,000,000원입니다. 거래 범위는 184,000,000원에서 198,000,000원입니다. 현재 최저가 48,500,000원은 최근 평균의 25.3%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 법원 최저가의 비율일 뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.99㎡ | 19 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 51.99㎡ | 4 | 184,000,000원 |
| 2026.05 | 51.99㎡ | 20 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 51.99㎡ | 16 | 193,000,000원 |
| 2026.01 | 51.99㎡ | 13 | 192,000,000원 |
| 2026.01 | 51.99㎡ | 5 | 194,000,000원 |
| 2026.01 | 51.99㎡ | 18 | 198,000,000원 |
| 2025.11 | 51.99㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2025.10 | 51.99㎡ | 11 | 192,000,000원 |
| 2025.10 | 51.99㎡ | 19 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 51.99㎡ | 20 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 51.99㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 평균 | 51.99㎡ | 12건 | 191,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 48,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,061,586원 | 20,061,586원 |
| 2. 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 7,749,133원 | 7,749,133원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사다올저축은행 | 8,431,580원 | 8,431,580원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 1,001,251원 | 1,001,251원 |
| 5. 가압류 · 제이티친애저축은행 주식회사 | 1,595,833원 | 1,595,833원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 임혜영 | 8,431,580원 | 8,387,617원 |
| 채권자 미배당 | 47,270,963원 | 43,963원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 확인된 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 배분입니다. 임혜영의 임차보증금과 우선변제 순위가 확정되지 않아 임차보증금 배당은 반영할 수 없습니다. 명세서 기재처럼 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 남은 금액은 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 48,500,000원 | 47,227,000원 | 43,963원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,950,000원 | 32,938,900원 | 14,332,063원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 23,765,000원 | 22,937,230원 | 24,333,733원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 등기상 채권의 미배당액도 커집니다. 더 중요한 점은 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰로 낮아지는 낙찰가만큼 매수인 인수 위험이 상대적으로 더 크게 보일 수 있다는 것입니다. 추가 유찰이 곧 실질취득액 하락을 의미하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 천안차암초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·산업단지·학교 등으로 형성돼 있습니다. 접근성과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있습니다. 북동측과 남측의 왕복 4차선 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물로, 사용승인일은 2015.03.13입니다. 승강기·도시가스·개별난방·급배수 및 위생설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역에 해당하며, 천안차암초등학교 절대·상대보호구역과 관련됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 상태는 도면·인근 탐문·평가자료를 참고했습니다.
- 환금성. 1,024세대 단지이며 동일면적 최근 거래가 184,000,000원에서 198,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 임혜영의 계약일, 보증금, 임대인, 계약 갱신 여부와 실제 지급 자료를 확인해야 합니다.
- 전입·점유 재확인. 전입세대확인서, 주민등록 변동내역, 현황조사와 실제 점유자를 대조해 대항력 요건을 검증해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자와 우선변제권이 미상이라 배당액과 인수잔액 계산이 불가능합니다. 배당요구 접수만으로 전액 배당을 전제하면 안 됩니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인과 2025.08.25 강제경매 채권자 임혜영의 관계 및 경매신청 원인채권을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 집행정지 경과 확인. 2024.07.10 채권자와 채무자겸소유자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 정지·속행 결정과 현재 절차 상태를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한. 최근 시세에서 예상 인수 보증금, 명도비용, 체납관리비와 취득 부대비용을 차감한 뒤 상한을 정해야 합니다. 보증금 미확인 상태에서는 응찰가를 산정할 수 없습니다.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세와 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 4,850만원, 실질취득액은 미상”
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 4회 유찰돼 48,500,000원까지 내려왔고, 같은 면적의 최근 실거래 평균은 191,500,000원입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 2021.03.04 전입한 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 현재 확인 가능한 48,500,000원은 실질취득액이 아니라 낙찰대금의 하한입니다. 여기에 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 더해질 수 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차관계가 전체 수익성과 안전성을 결정합니다. 결론은 권리 확인 전 가격 판단 불가입니다. 임대차계약과 보증금이 확인되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 입찰해서는 안 됩니다.
