대전지방법원 2024타경5560. 천안시 동남구 북면 운용리의 토지와 건물을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정 이용상태는 기호3 건물이 버섯재배사, 기호4 건물이 주택입니다. 말소기준권리는 2017년 6월 16일 산청군농업협동조합의 근저당권 258,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이애란 근저당권 300,000,000원과 산청군농업협동조합 가압류 40,419,642원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 순서만 보면 말소 구조는 비교적 분명하지만, 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 확인된 전입자 황동호의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 매각물건명세서에는 별도로 목록4 건물에 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 임차인이 있다고 기재돼 있습니다. 동일인인지 다른 점유자인지, 보증금과 실제 점유개시일이 언제인지 확인되지 않은 상태에서 인수 0원을 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 401-1, 401-3 · 위례성로 1183 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 기호3 버섯재배사 · 기호4 주택 · 일괄매각 |
| 소유자 | 이제니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 807,686,000원 / 193,925,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군농업협동조합 / 212,905,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기 열람 | 대전지방법원 천안지원 등기과 · 발행일 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순, 임차는 미상
말소기준권리보다 앞선 천안새마을금고 근저당권 140,000,000원과 104,000,000원은 2017.06.16 해지로 이미 말소됐습니다. 국 명의 근저당권 470,844,000원도 2024.06.05 해지로 말소됐고, 주식회사경천산업개발의 소유권이전청구권 가등기는 2024.10.28 해제로 말소됐습니다. 현재 매각으로 정리되는 핵심 권리는 산청군농업협동조합의 말소기준 근저당권과 그 이후의 이애란 근저당권·가압류·경매개시결정입니다.
임차·점유 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황동호 | 미상 | 2017.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
황동호의 전입신고일 2017.07.11은 말소기준권리 설정일 2017.06.16보다 늦어, 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분은 확인되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 24.01%라고 곧바로 싼 것은 아니다
감정가 807,686,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 193,925,000원입니다. 감정가 대비 24.01%로 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 24.01% | 193,925,000원 | 190,410,050원 | 408,009,592원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 135,747,500원 | 133,047,035원 | 465,372,607원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 95,023,250원 | 92,912,832원 | 505,506,810원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 193,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,950원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 258,000,000원 | 190,410,050원 |
| 2. 근저당 · 이애란 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 40,419,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 598,419,642원 중 채권자 예상배당은 190,410,050원, 미배당액은 408,009,592원입니다. 신청채권 212,905,100원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 현황 — 공부보다 현장이 중요하다
- 주위환경. 제2운용교 북동측 인근으로 전·답·농경지·농가주택·근린생활시설이 혼재하며, 차량 접근과 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호3은 철골조 철판지붕 단층 버섯재배사, 기호4는 조적조 슬래브지붕 단층 주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 각각 1997.08.12, 1993.12.20입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다. 목록1 토지는 경매개시결정 이후인 2025.04.28 매각대상 중 대 742㎡가 운용리 401-17로 분할됐습니다.
- 지목과 현황. 목록2 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 버섯재배사 건부지입니다.
- 건물 소재지. 목록3 건물은 공부상 운용리 401-1·401-3 지상이나 실제 401-3 지상에 있고, 목록4 건물은 공부상 401-1·401-16 지상이나 실제 401-1 지상에 있습니다.
- 매각 제외. 제시외 비닐하우스 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 접도구역이 포함되고, 일부 토지는 중로3류에 저촉됩니다.
- 토지 특성. 확인된 토지 정보는 지목 대, 주거기타 이용, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 84,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록4 임차인 확인. 현장 점유자와 전입세대, 임대차계약서, 보증금, 실제 점유개시일을 확인해 대항력 가능·미상 위험을 해소해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록5·6 토지는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 토지 분할 대조. 2025.04.28 운용리 401-17로 분할된 대 742㎡가 매각 범위와 도면에 어떻게 반영됐는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 건물 위치 측량. 목록3·4 건물의 공부상 소재지와 실제 소재지가 다르므로 지적도·건축물대장· 현황측량으로 토지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제외 시설 구분. 비닐하우스 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ은 매각 제외이므로 소유관계와 철거·사용 문제를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 버섯재배사·주택· 토지의 개별 가치와 유사 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 불확실성 해소가 먼저”
이 물건은 감정가 807,686,000원에서 4회 유찰돼 193,925,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 명확하고 배당계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 이것만으로 안전형 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 목록4의 대항력 가능·미상 임차인, 목록5·6의 농지취득자격증명, 토지 분할과 건물 소재지 차이, 매각 제외 비닐하우스가 동시에 존재합니다.
최근 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 24.01%를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만 실제 취득 범위와 점유관계는 아직 열려 있는 사건입니다. 임차관계와 농취증 발급 가능성, 토지·건물 경계를 먼저 확정한 뒤에만 가격 판단이 가능합니다. 현재 결론은 서류·현장 확인 전 입찰 보류입니다.
