2,119,000원
대전지방법원 2024타경116163. 천안시 서북구 성정동 크로바빌라 2층 201호, 전용 58.77㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 75,000,000원이지만 10회 유찰돼 최저매각가는 2,119,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차인 전주희의 전입일은 2013.02.25, 확정일자는 2013.02.07이며, 주택임차권등기는 2022.03.02에 설정됐습니다. 말소기준인 2023.08.10 천안시 압류보다 앞서므로 해당 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다.
현재 회차 매각대금 2,119,000원에서 집행비용 438,142원을 제외하면 임차인에게 배당될 금액은 1,680,858원입니다. 보증금 70,000,000원 중 나머지 68,319,142원이 인수액이 되므로, 매수인의 실제 자금부담은 2,119,000원 + 68,319,142원 = 70,438,142원입니다. 즉 이 물건은 ‘211만원짜리 빌라’가 아니라 약 7,044만원에 취득하는 빌라로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정6길 8-6, 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.77㎡ · 방3·거실/주방·욕실 겸 화장실 · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 건물 / 단지 | 크로바빌라 · 10세대 · 사용승인 1992.10.06 |
| 소유자 | 주식회사와이즈앤파트너스 (2018.01.03. 매매, 거래가 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 2,119,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주희 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부에 과거 근저당권·가처분·압류·경매개시결정이 다수 나타나지만, 2004년 매각이나 이후 해지로 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 기준은 2023.08.10 천안시 압류이며, 그 이후의 2024.11.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 임차권은 소멸 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전주희 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 70,000,000원 | 2013.02.25 2013.02.07 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 | 68,319,142원 |
- 임대차계약. 2012.09.11 체결, 2013.02.23 점유 개시, 2013.02.25 주민등록.
- 보증금. 최초 66,000,000원에서 2014.11.12에 4,000,000원이 증액돼 총 70,000,000원.
- 확정일자. 최초 보증금은 2013.02.07, 증액분은 2014.11.14.
- 임차권등기. 2022.02.24 임차권등기명령에 따라 2022.03.02 등기.
- 배당요구. 배당요구가 확인되지만, 매각대금이 보증금보다 현저히 작아 미배당액은 매수인이 인수합니다.
③ 최저가가 내려가도 총 취득액은 거의 같다
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 감정가 2.83% | 2,119,000원 | 1,680,858원 | 68,319,142원 | 70,438,142원 |
| 11회 유찰 시 감정가 1.98% | 1,483,300원 | 1,056,601원 | 68,943,399원 | 70,426,699원 |
| 12회 유찰 시 감정가 1.38% | 1,038,309원 | 619,619원 | 69,380,381원 | 70,418,690원 |
현재 회차에서 12회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 1,080,691원 내려가지만, 실질취득액은 70,438,142원에서 70,418,690원으로 불과 19,452원 낮아집니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 기준은 211만원이 아니라 7,044만원
크로바빌라 전용 58.77㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 73,333,333원이며, 최근 12개월 평균은 77,500,000원, 최신 거래는 2023.03의 75,000,000원입니다. 제공된 최근 거래 추세는 이전 거래보다 19.2% 상승한 것으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 58.77㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 58.77㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2021.06 | 58.77㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 73,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 77,500,000원 |
현재 실질취득액 70,438,142원은 최근 12개월 평균 77,500,000원의 90.9%로 7,061,858원 낮고, 최신 거래 75,000,000원의 93.9%로 4,561,858원 낮습니다. 따라서 실질취득 기준으로는 시세보다 낮지만 할인 폭은 약 6.1~9.1%에 그칩니다. 표면상 최저가가 최근 시세의 2.7%라는 수치는 실제 투자 메리트를 나타내지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 438,142원 | - |
| 1. 임차인 전주희 보증금 | 70,000,000원 | 1,680,858원 | 68,319,142원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 전주희 | 70,000,000원 | 0원 | 별도 합산 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
임차권자와 강제경매 신청채권자는 모두 전주희이고 금액도 70,000,000원입니다. 배당표의 신청채권자 항목을 별도의 보증금 70,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3, 거실/주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성된 다세대주택입니다.
- 입지. 성정초등학교 남측 인근이며 단독·다가구주택, 다세대·연립주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며 남동측 근거리에 천안역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상4층 건물로 사용승인일은 1992.10.06입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적 341.6㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 814,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액 계산. 응찰가에 선순위 임차보증금 미배당액을 반드시 더해 실질취득액을 산출해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 최저가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득액은 약 70,420,000원 수준으로 유지됩니다.
- 임차인 원본 확인. 임대차계약서, 증액계약, 보증금 이체자료, 전입세대 열람, 확정일자와 임차권등기명령 사건을 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하므로 집행권원과 청구채권이 임차보증금과 동일한 채권인지 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 퇴거했는지, 소유자 또는 제3자가 점유 중인지 현장조사와 점유관계 서류로 확인해야 합니다.
- 명도·임차권 말소. 보증금 반환 및 인수채무 처리와 연계해 임차권등기 말소 조건과 절차를 서면으로 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 산정. 10세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 10.0회·낙찰률 0.0%이므로 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기명령 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “211만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 2,119,000원이지만 경제적 실질은 전혀 다릅니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 70,000,000원 중 68,319,142원이 배당되지 않아 매수인에게 승계되므로, 현재 회차 실질취득액은 70,438,142원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 1,038,309원까지 내려가도 실질취득액은 70,418,690원으로 거의 변하지 않습니다.
실질취득액은 최근 12개월 평균 77,500,000원보다 9.1% 낮아 표면적인 가격 여지는 있습니다. 그러나 거래 표본은 3건이고 최신 거래는 2023.03이며, 단지 경매 통계는 평균 10회 유찰과 낙찰률 0.0%를 보입니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일한 구조까지 확인해야 합니다. 결론은 최저가는 파격적이지만 총 취득가는 평범하고, 권리 확인 난도와 환금성 부담은 큰 물건입니다. 승부처는 몇십만원 낮은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권의 실체와 인수채무 처리입니다.
