대전지방법원 2025타경3593. 대전 대덕구 석봉동 등마루아파트 제상가동 상가호, 등기상 용도는 근린생활시설입니다. 감정가는 2.8억이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 137,200,000원입니다. 겉으로는 가격이 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 “아파트 단지 안 상가”라는 용도와 사용승인·건축물대장 이슈, 그리고 다수의 점유·전입 신고자를 함께 확인해야 합니다.
권리순위만 놓고 보면 말소기준은 2000.09.09 접수된 한성상호신용금고 근저당권입니다. 이후 압류, 임의경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 권리 인수액보다 환금성·대출 가능성·명도 확인·건축물 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 석봉동 475-5 등마루아파트 상가동 상가호 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 등기사항전부증명서상 용도 “근린생활시설” |
| 소유자 | 정수용 (2022.04.21 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한성저축은행 / 176,621,575원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 특이사항 | 사용승인을 득하지 못하여 집합건축물대장에 등재되지 않은 상태 · 지하층 일부 누수현상 탐문 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2000.09.09 을구 1번 근저당권입니다. 이보다 뒤에 있는 압류, 임의경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현재 회차의 예상배당에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 대부분 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당 채권은 배당 문제이지, 배당표 기준 매수인이 별도로 떠안는 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 점검 — 전입은 모두 말소기준 이후
확인되는 점유·전입 신고자는 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 보증금 중복합산 이슈는 없습니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2000.09.09보다 뒤라, 제공된 내용 기준으로는 대항력 있는 임차인 인수는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 명세서 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 영우개발 | 2025.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 · 말소기준 이후 전입 |
| 윤영후 | 2025.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 · 말소기준 이후 전입 |
| 정수용 | 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 · 등기부상 소유자와 동일 성명 |
| 유세미 | 2020.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 · 등기부상 채무자 성명과 동일 |
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한성상호신용금고 | 154,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 회덕농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사한성저축은행 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 주식회사금명 | 54,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사금명 | 72,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 주식회사금명 | 54,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당권 · 주식회사금명 | 54,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 14번 근저당권 · 금필연 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 137,200,000원 가정 시 채권총액 794,000,000원 중 134,479,200원만 배당되고, 미배당은 659,520,800원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전새여울초등학교 북동측 인근, 등마루아파트 제상가동 제상가호입니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다세대주택, 근린공원 등이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 용도. 등기사항전부증명서상 용도는 근린생활시설입니다. 아파트로 가정하면 안 되는 물건입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 현황 경사지붕 지하1층 지상2층 건물 내 상가호이며, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 7필 일단지 토지로 아파트 및 상가 건부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역, 재정비촉진지구, 상대보호구역, 지구단위계획구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 근린시설, 집합건축물대장 미등재 상태, 누수 탐문, 다수 점유자 확인이 겹쳐 매각 후 사용·임대·재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축물대장·사용승인 확인. 집합건축물대장 미등재 상태가 실제 사용, 대출, 재매각에 어떤 제한을 주는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 누수 확인. 지하층 일부 누수현상이 탐문된 만큼 현장 방문과 보수비 추정이 필요합니다.
- 점유자 확인. 주식회사 영우개발, 윤영후, 정수용, 유세미의 실제 점유 범위와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 리스크. 국세·지방세 압류 4건이 언급되어 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 응찰가 산정. 최저가 137,200,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득은 137,200,000원입니다. 다만 물건 하자와 환금성 리스크를 반영해 보수적으로 상한가를 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물 관련 공부를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”이어도 물건이 어렵다
이 사건은 권리분석만 보면 매수인 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 하지만 경매에서 위험은 늘 등기부에만 있지 않습니다. 이 물건은 근린시설이고, 사용승인을 받지 못해 집합건축물대장에 등재되지 않았다는 기재가 있으며, 지하층 누수 탐문과 다수 점유자까지 확인됩니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자보다, 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는지·임대가 가능한지·다시 팔 수 있는지를 먼저 봐야 합니다. 권리는 통과, 물건성은 보류. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “받은 뒤 정상적으로 활용할 수 있느냐”입니다.
