대전지방법원 2025타경690. 소유자는 농업회사법인주식회사스마트에코팜이며, 2024년 6월 14일 하나은행 앞으로 설정된 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당 720,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 근저당 200,000,000원, 중소기업은행과 소상공인시장진흥공단의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 배당이 부족하더라도 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
권리관계만 보면 인수 부담이 없는 소멸형입니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 권리보다 물건 자체의 사용관계와 인허가에 있습니다. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구 1식이 포함되고, 일부 토지는 지목과 실제 이용상태가 다릅니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 돌려받지 못한다는 조건은 단순한 사후 보완사항이 아니라 입찰 자격과 보증금에 직접 연결되는 절차 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경690 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 457-1 1동 · 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성3길 150-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 업무용 · 건물·토지·제시외 건물·기계기구 1식 일괄매각 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사스마트에코팜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,124,399,160원 / 1,071,669,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,570,026,002원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 업무용 · 1,060㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 77,300원/㎡ · 세로한면(불) |
| 용도지역·구역 | 보전관리지역 · 공장설립승인지역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 실제 임차인은 0명이며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2023년에 설정됐던 우리은행·중소벤처기업진흥공단 근저당권은 2024년 6월 14일 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나은행 을구 5번 근저당권이 말소기준이고, 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%여도 ‘싸다’는 결론은 보류
최저매각가는 1,071,669,000원으로 감정가 3,124,399,160원의 34.3%입니다. 감정가 대비 할인 폭만 보면 커 보이지만, 업무용 건물·토지·제시외 건물·기계기구를 함께 취득하는 복합 물건은 아파트처럼 감정가와 단순 거래가를 바로 비교하기 어렵습니다.
비교 가능한 최근 실거래 기준은 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 단계에서 확인되는 것은 감정가 대비 유찰률뿐이며, 최저가 또는 실질취득액이 실제 시장가보다 낮다는 결론은 아닙니다. 특히 토지의 공부상 지목과 현황 이용이 다르고, 도로로 사용되는 부분과 국유지 구거가 얽혀 있어 사용가치와 환금성은 현장 및 인허가 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 일괄매각·토지 조건 — 입찰 전 반드시 풀어야 할 문제
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구 1식도 함께 매각됩니다.
- 목록 7. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘전 및 일부 도로’로 이용 중입니다.
- 목록 11. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 대부분 도로로 이용 중입니다.
- 목록 7·12. 농지취득자격증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 국유지 구거. 목록 1·8·9 토지와 목록 4 토지 사이에 국유지 구거 필지가 길게 개재돼 있습니다.
- 현재 사용상태. 국유지 구거 필지와 목록 4 토지는 바닥이 포장된 상태로 합체되어 일괄 사용 중입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,071,669,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,116,690원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 하나은행 | 2,400,000,000원 | 1,058,552,310원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 중소기업은행 | 10,696,814원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 26,152,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 3,356,848,946원 중 예상배당은 1,058,552,310원이며, 미배당액은 2,298,296,636원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,071,669,000원 | 1,058,552,310원 | 2,298,296,636원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 750,168,300원 | 740,266,617원 | 2,616,582,329원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 525,117,809원 | 517,466,631원 | 2,839,382,315원 | 0원 |
유찰될수록 매수인의 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 인수액은 0원입니다. 다만 낮아지는 매각가만큼 채권자의 미배당액이 증가할 뿐입니다. 따라서 권리 측면에서는 가격 하락이 새로운 승계채무를 만들지 않지만, 가격 적정성은 실제 사용가치와 시장 수요를 통해 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 기타 + 토지로 분류된 업무용 부동산이며, 주거용 아파트와 다른 수요층과 환금성 구조를 가집니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 면적은 1,060㎡입니다.
- 지형. 완경사·부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 공장설립승인지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 77,300원/㎡로 표시돼 있으나, 공시지가와 경매 감정가 또는 실제 거래가는 같은 개념이 아닙니다.
- 환금성. 토지·건물·기계기구 일괄매각, 농지취득자격증명, 현황 도로와 국유지 구거 사용관계가 결합돼 일반 주거용 물건보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 7·12의 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인하세요.
- 구거 사용관계. 국유지 구거 필지의 점용·사용 허가 여부와 목록 4 토지와의 경계를 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 목록 7·11의 지목과 실제 이용상태가 다른 부분을 지적도·현황측량으로 대조하세요.
- 제시외 건물. 구조·면적·적법성·철거 가능성 및 실제 사용가치를 확인하세요.
- 기계기구 1식. 목록과 현존 여부, 작동 상태, 분리 가능성, 경제적 잔존가치를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계. 임차인은 없지만 실제 사용자와 인도 범위, 기계·시설의 소유관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득액 1,071,669,000원을 인근 업무용 부동산 거래와 토지·건물·기계기구의 개별 가치에 나눠 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지 관련 행정기관 회신을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.06.14 하나은행 근저당이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 인수형 위험은 낮습니다.
그러나 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 감정가의 34.3%까지 내려온 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래가와 현장 사용가치가 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 공부와 현황이 다른 토지, 대부분 도로로 사용되는 토지, 국유지 구거와의 일괄 사용, 제시외 건물과 기계기구까지 검토해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검증 전, 물건 실사는 경고. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 복합 자산의 실제 가치와 합법적 사용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
