대전지방법원 2025타경706. 아산시 음봉면 신휴리 프리모빌리지 전원주택단지에 있는 토지 268㎡와 일반목구조 판넬지붕 3층 건물입니다. 건물은 2017년 2월 27일 사용승인됐고 연면적은 288㎡입니다. 1층은 주차장·창고· 다목적실·다용도실·보일러실·화장실, 2층은 방·거실 및 주방·화장실, 3층은 방 2개·화장실 2개· 드레스룸 2개로 이용 중입니다.
권리의 기준점은 2020년 5월 28일 설정된 하나은행 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당 150,000,000원, 한상훈 근저당 100,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인의 전입일도 말소기준보다 4년 이상 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 신휴리 372-4 1동 · 충청남도 아산시 음봉면 관용로 291-27 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 3층 주택 이용 |
| 건물 | 일반목구조 판넬지붕 3층 · 연면적 288㎡ · 2017.02.27 사용승인 |
| 토지 | 268㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이도수 지분 2분의 1 · 한혜숙 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 507,728,000원 / 248,787,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 424,530,588원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 향나무 등 정원수 10여 주 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 별도 확인사항은 남는다
2020년 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 뒤에 설정된 두 건의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 2018년 신탁등기는 2020년 5월 28일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 이도수에게 소유권이 이전됐습니다. 2022년 11월 25일에는 한혜숙에게 지분 2분의 1이 증여됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| MOORE MATHIS JENNIFER L | 2024.08.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024년 8월 31일은 말소기준일인 2020년 5월 28일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 중요한 것은 시세 부재
현재 최저매각가는 248,787,000원으로 감정가 507,728,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 자체가 현재 시장가격을 얼마나 반영하는지 검증할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반목구조 3층 건물과 토지를 일괄매각하는 형태이고, 신휴저수지 서측 근거리의 전원주택단지에 위치합니다. 공동주택의 동일 평형처럼 직접 비교할 표준 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 248,787,000원 | 244,503,982원 | 545,496,018원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 174,150,900원 | 170,912,787원 | 619,087,213원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 121,905,629원 | 119,398,950원 | 670,601,050원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 248,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 매각가의 1.7% 추정 | - | 4,283,018원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 244,503,982원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 한상훈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 790,000,000원 중 244,503,982원이 배당되고 545,496,018원이 미배당됩니다. 미배당 담보채권은 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신휴저수지 서측 근거리 프리모빌리지 전원주택단지 내에 있으며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 근교주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2017년 2월 27일 사용승인된 일반목구조 판넬지붕 3층 건물로, 외벽은 사이딩판넬붙임, 내벽은 벽지도배·타일마감, 바닥은 데코타일, 창호는 PVC새시입니다.
- 설비. 급배수 위생설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 221,200원/㎡입니다.
- 제한. 계획관리지역과 가축사육제한구역 일부제한구역350에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 향나무 등 정원수 10여 주는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 동일 평형 거래가 반복되는 아파트와 달리 토지·대형 목구조 건물의 개별성이 크고 이미 2회 유찰됐으므로, 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 임대차계약 확인. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 현재 등록상태와 매각 후 등기 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가의 49%라는 숫자만 보지 말고 토지 268㎡와 건물 288㎡를 분리해 인근 토지·전원주택 거래와 비교하세요.
- 목구조 건물 상태 확인. 외벽·지붕·난방설비와 각 층 내부 상태를 현장에서 점검해 수선비를 응찰가에 반영하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 정원수 10여 주가 포함된 매각범위를 원본 목록과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 아직 미검증
이 물건은 말소기준 이후의 담보권이 모두 소멸하고 확인된 임차인도 대항력이 없어, 등기상 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 감정가 49%라는 할인율이 곧 시세 대비 49%를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 자료가 없고, 토지와 연면적 288㎡의 목구조 3층 건물을 함께 평가해야 하는 개별성이 큰 물건입니다. 여기에 임대차관계와 민간임대주택등기의 확인사항도 남아 있습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장조사 전 보류입니다.
