301,840,000원
대전지방법원 2025타경707. 천안시 동남구 신방동 신방메디컬센터 1층 104호 근린시설입니다. 감정가 616,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 301,840,000원입니다. 말소기준은 2014.03.07. 천안축산업협동조합 근저당권 214,500,000원이고, 그 뒤의 이문영 근저당권·충남신용보증재단 가압류·윤현정 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 등기 순서만이 아닙니다. 현황상 104호와 105호가 벽체 구분 없이 ‘White rabbit hair salon’으로 함께 이용되고 있습니다. 또한 김용주 명의로 보증금 30,000,000원, 월차임 1,900,000원의 미용실 점유 기록과, 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거용 권리신고 기록이 함께 존재합니다. 후자의 대항력은 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 62-53 신방메디컬센터 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 104호와 105호를 벽체 구분 없이 미용실로 이용 중 |
| 건물 | 지하 1층·지상 5층 · 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2014.02.21. |
| 소유자 | 윤용실 (2018.10.31. 매매, 2018.11.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 301,840,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤현정 / 55,967,470원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.03.07. 설정된 천안축산업협동조합 근저당권 214,500,000원입니다. 2023년 이문영 근저당권 39,000,000원, 2025년 충남신용보증재단 가압류 59,967,805원, 윤현정 가압류 51,095,890원 및 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·가등기와 주식회사미래대부 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차관계 — ‘인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다
| 점유자 | 점유 부분·용도 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김용주(White rabbit hair salon) | 104호 · 미용실 | 2018.11.28. | 30,000,000원 1,900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용주 | 주거 · 부분 미상 | 미상 배당요구 2025.12.19. | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 여부 확인 |
미용실 점유 기록의 전입·등록일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이 기록만 보면 보증금 30,000,000원은 매수인이 승계하지 않습니다. 하지만 별도의 주거용 권리신고 기록은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 같은 이름이라는 이유만으로 동일한 계약이라고 단정하거나, 대항력이 없다고 합산 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 감정가 616,000,000원의 49%인 301,840,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 상가의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 104호만 경매 대상인데, 현황상 105호와 구분벽 없이 하나의 미용실로 사용됩니다. 독립적인 호실로 다시 구분하는 비용, 설비와 출입 동선, 전기·수도 계량, 임차인의 점유 범위에 따라 실제 취득 후 비용과 환금성이 달라질 수 있습니다. 따라서 실질취득액은 현재 계산상 301,840,000원이지만, 원상복구·명도·시설 정리 비용은 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,025,760원 |
| 1. 근저당 · 천안축산업협동조합 | 214,500,000원 | 214,500,000원 |
| 2. 근저당 · 이문영 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 59,967,805원 | 43,314,240원 |
| 4. 가압류 · 윤현정 | 51,095,890원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 윤현정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 364,563,695원 중 296,814,240원이 배당되고, 미배당액은 67,749,455원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 104호와 105호가 벽체 구분 없이 White rabbit hair salon으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 천안신방중학교 북동측 인근으로 아파트단지, 일반음식점, 근린생활시설과 상업용 건물이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인접 도로변에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 건물 남측은 왕복 4차선, 서측과 북측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 지하 1층·지상 5층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 소방 및 기타 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계. 김용주 명의 주거용 권리신고의 전입일, 보증금, 점유 부분과 미용실 임대차와의 관계를 확인하세요.
- 104호·105호 경계. 건축물현황도와 집합건축물대장을 통해 법적 경계와 출입구, 전용 설비, 구분벽 복구 가능성을 확인하세요.
- 시설물 소유권. 미용실 인테리어·간판·설비가 임차인 소유인지, 철거 또는 인수 협의가 필요한지 확인하세요.
- 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매 대상과의 중복 여부를 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%를 시세 할인율로 보지 말고, 동일 건물·인근 1층 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 권리신고·배당요구서 원본을 서로 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 확인해야 할 것이 많다
이 물건은 감정가 616,000,000원에서 301,840,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 후순위 권리도 매각으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 단순한 할인형 상가처럼 보입니다.
그러나 전입일·보증금이 미상인 김용주 명의 기록을 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없고, 낙찰 대상인 104호가 105호와 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다. 공매공고 부기등기도 별도로 확인해야 합니다. 등기 순위는 비교적 명확하지만, 점유와 물리적 독립성이 불명확한 물건입니다. 결론은 가격 숫자는 매력적일 수 있으나, 원본 임차관계와 호실 경계를 확인하기 전에는 보류입니다.
