279,300,000원
대전지방법원 2025타경719. 천안시 서북구 불당동 아르떼보엠 1층 110호로, 집합건축물대장상 소매점인 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 현황 공실로 기재됐지만, 현황조사에는 주식회사 태화가 2025.05.15. 전입신고한 임차인으로 조사됐습니다. 보증금은 확인되지 않았고 월 차임은 600,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2017.04.21. 설정된 옥천농업협동조합 근저당권 494,000,000원입니다. 임차인의 전입신고는 그보다 뒤인 2025.05.15.이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 이에 따라 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 원문으로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경719 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 1층 110호 도로명: 충청남도 천안시 서북구 공원로 205 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 감정평가상 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제110호 |
| 소유자 | 이종태 (2017.03.13. 매매, 거래가액 698,116,011원) |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 279,300,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥천농업협동조합 / 406,849,175원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 없지만 점유 확인은 필요
2017.04.21. 옥천농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.06.11. 설정된 최신자의 근저당권 300,000,000원은 2024.10.15. 이미 말소됐습니다. 등기부상 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
임차인·점유 현황
| 임차인 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태화 | 110호 | 2025.05.15 | 보증금 미상 월 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 매각물건명세서에도 임대차관계가 명확하지 않은 임차인이 있다고 기재돼 있습니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 279,300,000원으로 감정가 570,000,000원의 49%입니다. 감정가보다 290,700,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 279,300,000원 | 49% | 0원 | 219,410,200원 |
| 3회 유찰 시 | 195,510,000원 | 34.3% | 0원 | 302,027,140원 |
| 4회 유찰 시 | 136,857,000원 | 24.01% | 0원 | 359,858,998원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지고 옥천농업협동조합의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 권리 인수액이 없다는 사실과 매각가격이 시장가치보다 낮다는 판단은 별개의 문제입니다. 특히 이 물건은 주거용이 아닌 1층 소매점이므로 임대수익과 공실 가능성, 재매각 수요를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,710,200원 |
| 2. 근저당 · 옥천농업협동조합 | 494,000,000원 | 274,589,800원 |
| 근저당 미배당 | - | 219,410,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,710,200원을 제외한 274,589,800원이 옥천농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 219,410,200원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갤러리아백화점 센터시티점 서측 인근에 위치하며, 주변에 각종 상업시설, 주상복합시설과 공원이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장 전유부상 소매점이며 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 서측·남측·북측으로 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 장방형으로 주차장 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 철도보호지구에 저촉됩니다. 공시지가는 1㎡당 1,420,000원입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 2층 건물로 공동 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 특이사항 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 주식회사 태화의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 계약기간을 매각물건명세서 및 임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 조사 결과가 엇갈리므로 실제 영업 여부, 내부 사용상태와 열쇠 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 건물 및 인근 1층 소매점의 최근 매매가와 임대료를 대조해야 합니다.
- 수익성 검토. 월 차임 600,000원이라는 조사 내용과 실제 보증금·계약조건을 확인한 뒤 취득가격 대비 임대수익을 계산해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 소매점 사용 가능 범위, 일반상업지역·지구단위계획구역 및 철도보호지구 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당요구종기 이후 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 점유는 아직 열려 있다
이 물건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2017.04.21. 옥천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 매각으로 소멸하는 구조여서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 주식회사 태화도 말소기준 이후 전입신고로 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다.
하지만 권리 인수액이 없다는 사실만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 공실로 평가된 현황과 임차인 조사 결과가 일치하지 않습니다. 여기에 주거용보다 환금성 검토가 중요한 근린시설이며 이미 2회 유찰됐지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 최저가 279,300,000원의 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 등기 인수는 0원, 점유와 가격은 추가 확인. 이 물건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 임대차 상태와 근린시설 시장가치입니다.
