대전지방법원 2025타경744. 천안시 서북구 성정동 학산리젠다빌-2차비동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정 이용상태에는 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사학산리젠다빌이며, 2019년 12월 30일 천안중앙신용협동조합의 채권최고액 2,124,000,000원 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
그 뒤 설정된 주식회사에스에프유 근저당권, 임의경매개시결정, 천안세무서장 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 선후관계 자체는 단순하지만, 물건의 실제 용도와 점유관계, 비교 가능한 가격 표본을 확인하는 절차가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경744 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1522 학산리젠다빌-2차비동 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 침실·거실·주방·욕실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층·지상 15층 중 1층 101호 · 사용승인 2013.08.13 |
| 소유자 | 주식회사학산리젠다빌 |
| 감정가 / 최저가 | 1,077,000,000원 / 527,730,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안중앙신용협동조합 / 494,635,726원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 시장 비교 기준 면적 | 96.32㎡ · 실거래 면적 일치 여부 불일치 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2013년과 2017년에 설정됐던 천안서부새마을금고·선영새마을금고· 주식회사에스에프유의 선행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준은 2019.12.30. 천안중앙신용협동조합 근저당권이며, 공동담보목록 제2019-1540호가 기재돼 있습니다. 2020.01.29. 주식회사에스에프유 근저당권 역시 공동담보목록 제2020-105호가 있는 후순위 권리로, 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 601호 기록과 본건 101호가 다르다
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연지 | 601호 | 2023.06.09 | 2025.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 기록은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 말소기준일인 2019.12.30.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 점유 표시가 601호로, 매각 대상인 101호와 일치하지 않습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 거래는 있으나 면적이 맞지 않는다
학산리젠다빌-2차-B동의 실거래 12건은 모두 전용 19.28㎡~27.27㎡ 표본입니다. 반면 대상의 시장 비교 기준 면적은 96.32㎡로 표시돼 면적 일치 여부가 불일치합니다. 따라서 아래 실거래는 단지 거래 흐름을 확인하는 참고값일 뿐, 101호의 적정가를 직접 산정하는 비교사례로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.81㎡ | 5 | 42,000,000원 |
| 2026.04 | 19.28㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2026.02 | 23.07㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.01 | 27.27㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 23.07㎡ | 7 | 36,500,000원 |
| 2025.10 | 23.07㎡ | 8 | 44,000,000원 |
| 2025.06 | 23.07㎡ | 10 | 43,700,000원 |
| 2025.04 | 21.81㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2025.04 | 23.07㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2025.04 | 21.81㎡ | 13 | 41,000,000원 |
| 2025.04 | 19.28㎡ | 4 | 27,500,000원 |
| 2025.03 | 23.07㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 19.28㎡~27.27㎡ | 12건 | 40,725,000원 |
최근 12개월 평균은 41,750,000원, 최신 거래는 2026.06.의 42,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 표본 대비 5.2%입니다. 산출상 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 1,264.0%로 표시되지만, 이는 비교 면적이 일치하지 않은 상태에서 나온 수치입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 소형 실거래 평균만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 527,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,677,300원 |
| 을구 7번 근저당권 · 천안중앙신용협동조합 | 2,124,000,000원 | 520,052,700원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사에스에프유 | 2,650,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 520,052,700원이 말소기준 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 4,774,000,000원 중 미배당액은 4,253,947,300원이며, 신청채권자의 청구액 494,635,726원은 현재 가정 배당 범위에서 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 527,730,000원 | 520,052,700원 | 4,253,947,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 369,411,000원 | 363,439,246원 | 4,410,560,754원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 258,587,699원 | 254,167,471원 | 4,519,832,529원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 대상 물건의 적정가가 검증되는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 성정동 롯데마트 동측 인근이며, 업무시설과 근린생활시설이 산재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 부지는 서측으로 노폭 약 35m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 토지면적은 659.9㎡이며 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 급배수 위생설비·소방설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 단지는 143세대로 표시되며 실거래 표본 12건이 있으나 모두 대상과 다른 소형 면적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 공동주택 이용상태가 일치하지 않으므로 등기·건축물대장·현황을 대조해야 합니다.
- 대상 면적 확인. 96.32㎡가 전유면적·계약면적·시장 매칭 기준 중 무엇인지 확인하고 동일 기준의 거래사례를 확보해야 합니다.
- 점유 호수 확인. 최연지의 점유 표시 601호와 매각 대상 101호의 관계를 현황조사·전입세대·현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 정보 보완. 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서의 최종 기재와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 천안중앙신용협동조합과 주식회사에스에프유 근저당권에 각각 공동담보목록이 있으므로 배당 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 천안세무서장 압류가 있으므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 용도·동일 면적의 실거래나 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다
등기상 결론은 명확합니다. 2019.12.30. 천안중앙신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·경매개시결정·압류가 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 대상의 정체와 가격 비교 가능성에 있습니다.
근린시설이라는 사건 분류와 공동주택 원룸형이라는 감정 이용상태가 함께 존재하고, 임차인 기록은 본건 101호가 아닌 601호로 표시돼 있습니다. 실거래 역시 대상 비교 기준 면적 96.32㎡와 다른 19.28㎡~27.27㎡ 표본뿐입니다. 따라서 권리상 인수 0원은 확인되지만, 현재 최저가 527,730,000원의 가격 메리트는 확인되지 않은 상태입니다. 권리는 통과, 점유·용도·가격은 원본 대조 후 판단이 필요한 물건입니다.
