의정부지방법원 2025타경3216. 고양시 덕양구 삼송동 힐스테이트삼송역스칸센(3블록) 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가에서도 실제 이용상태를 ‘근린생활시설’로 조사했습니다. 현재 소유자는 이기임이고, 2023년 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준점은 2023.06.07 수협은행 근저당권 526,800,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 권리보다 유찰 횟수와 가격 변화입니다. 감정가 1,125,000,000원에서 6회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 132,355,000원입니다. 하지만 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익·업종 적합성·공실 위험·점유 상태가 가격을 크게 좌우합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3216 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 295 힐스테이트삼송역스칸센(3블록) 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 24층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 이기임 · 2022.09.16 상속, 2023.04.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,125,000,000원 / 132,355,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 456,910,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
2022.01.06 설정된 수협은행 근저당권 496,800,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.07 설정된 수협은행 근저당권 526,800,000원입니다. 2025.06.18 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 예상배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰 자체가 핵심 신호
현재 최저매각가는 132,355,000원으로 감정가 1,125,000,000원의 11.76%입니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 92,648,500원, 8회 유찰 시 64,853,949원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가격 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 132,355,000원 | 11.76% | 397,097,970원 |
| 7회 유찰 시 | 92,648,500원 | 8.24% | 436,219,173원 |
| 8회 유찰 시 | 64,853,949원 | 5.76% | 463,513,422원 |
여기서 중요한 점은 “감정가의 11.76% = 시세의 11.76%”가 아니라는 것입니다. 근린시설의 실질 가격은 임대수익, 공실, 업종 적합성, 실제 점유·영업상태에 따라 달라집니다. 따라서 6회 유찰이라는 사실은 가격이 크게 내려왔다는 뜻과 동시에, 지금까지 시장에서 반복해서 선택받지 못했다는 환금성 경고 신호로도 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,970원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 526,800,000원 | 129,702,030원 |
| 미배당 | - | 397,097,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 전제로 한 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,652,970원을 제외한 129,702,030원이 수협은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 397,097,970원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철3호선 삼송역 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 밀집된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 삼송역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 제1층 제101호는 ‘근린생활시설’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 북측 삼송로와 연계됩니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 철도보호지구·택지개발지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 1층이며 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·화재경보설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 6회 유찰 이력은 향후 재매각 때도 가격·수요를 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상인 근린시설이므로 현재 실제 점유자·영업자와 인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 6회 유찰이 단순 고평가 때문인지, 공실·점유·영업성·구조·관리비 등 다른 사유 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 11.76%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 대조하세요.
- 수익성 검토. 근린시설은 매입가보다 임대료와 공실 기간이 수익성을 크게 좌우하므로 예상 임대수익을 별도로 검증하세요.
- 권리 원본 대조. 2023.06.07 수협은행 근저당을 말소기준으로 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 대조하세요.
맺으며 — “11.76%라는 숫자보다 6회 유찰의 이유를 보라”
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2023.06.07 수협은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격을 어떻게 해석하느냐입니다. 감정가 1,125,000,000원이 6회 유찰되어 132,355,000원까지 내려왔지만, 이 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 근린시설이고 임대관계도 미상인 만큼, 현재 점유·영업상태와 실제 시장가격을 확인한 뒤 6회 유찰의 원인이 해소 가능한 것인지 판단해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 큰 할인율 자체가 아니라 그 할인율이 생긴 이유입니다.
