의정부지방법원 2025타경3216. 지하철 3호선 삼송역 동측 인근에 있는 힐스테이트삼송역스칸센(3블록) 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 1,125,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 189,079,000원입니다. 표면상 가격은 크게 내려왔지만, 근린시설은 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
권리 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 2022.01.06 수협은행 근저당권과 2023.06.07 해당 1번 근저당권의 말소등기, 같은 날 새 근저당권 설정이 함께 기재돼 있습니다. 따라서 말소기준권리와 실제 배당순위는 등기 원본에서 다시 맞춰봐야 하는 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 295 힐스테이트삼송역스칸센(3블록) 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼송로 238 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 24층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이기임 (2022.09.16 상속, 2023.04.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,125,000,000원 / 189,079,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 456,910,115원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 원본 대조 필요
권리 산정상 말소기준은 2022.01.06 설정된 수협은행 근저당권 496,800,000원으로 표시돼 있으며, 이후 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고·조사된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 보증금이나 매수인 승계 보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 이를 곧바로 공실이나 소유자 직접 점유로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 16.81%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 189,079,000원은 감정가 1,125,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 직접 비교할 현행 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
등기상 과거 거래가액은 625,900,000원이며, 매매 원인일은 2020.10.30, 소유권이전 접수일은 2022.01.06입니다. 이는 현재 시장가격을 바로 보여주는 최신 거래가 아니므로, 현재 최저가와 단순 비교해 입찰 상한을 정하는 근거로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,447,106원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 496,800,000원 | 185,631,894원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 526,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 1,023,600,000원이며, 매각대금에서 집행비용을 제외한 185,631,894원이 수협은행 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 총 미배당액은 837,968,106원이고 소유자 잔여금은 0원입니다.
채권자의 미배당액은 채무자에게 남는 채무 문제이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 지하철 3호선 삼송역 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 밀집된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 삼송역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 접근. 단지 내 포장도로를 통해 북측 삼송로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 24층 건물 내 1층이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·화재경보 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지 이용. 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 삼송택지개발 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 택지개발지구 및 제한보호구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2022.01.06 근저당 설정과 2023.06.07 말소등기, 새 근저당 설정의 관계를 등기 원본과 채권계산서에서 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 영업자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 상권·동선 확인. 1층 호실의 도로 노출, 주 출입구 위치, 보행 동선, 주차 접근, 간판 설치 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 허용 업종 확인. 집합건물 관리규약과 건축물대장, 지구단위계획에 따른 영업 가능 업종과 용도변경 가능성을 확인하세요.
- 시설물 귀속 확인. 내부 인테리어와 설비가 소유자·점유자 중 누구의 소유인지, 철거 또는 원상복구 문제가 있는지 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 부가가치세 처리 여부, 당해세를 관리단과 관련 기관에서 확인하세요.
- 수익가치 산정. 감정가 할인율 대신 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 취득비용과 재매각 기간을 반영해 입찰 상한을 계산하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건은 확인된 임차인 보증금이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면의 핵심 부담은 낮아 보이지만, 등기목록의 근저당 말소·재설정 흐름은 원본 대조가 필요합니다.
더 큰 쟁점은 가격입니다. 1,125,000,000원의 감정가가 5회 유찰돼 189,079,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 감정가 낙폭 자체가 수익성과 환금성을 보장하지 않습니다. 현행 실거래 비교 없이 “감정가의 16.81%이므로 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 삼송역 인접 입지의 장점과 함께 실제 점유, 영업 가능 업종, 공실 위험, 임대수익과 재매각 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장 검증 후. 이 물건의 결론입니다.