대전지방법원 2025타경761. 아산시 권곡동 546-21의 토지와 2층 건물, 제시외 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 점포 2개, 2층 주택이며 제시외 부분은 주택·창고·보일러실·계단실 등입니다. 토지는 185.2㎡의 대지로, 감정가 367,862,800원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 180,253,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2021.11.15. 신우새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 5건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부 밖 임차관계에서는 말소기준보다 앞선 2016.12.02. 등록 임차인이 확인되며, 이 임차인의 보증금 2,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경761 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 권곡동 546-21 · 충청남도 아산시 번영로169번길 11 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 이용상태 | 1층 점포 2개 · 2층 주택 · 제시외 주택·창고·보일러실·계단실 등 |
| 토지 | 대 185.2㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정재도 20% · 정청호 50% · 정희주 30% |
| 감정가 / 최저가 | 367,862,800원 / 180,253,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.11.15. 신우새마을금고 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 청구액 | 161,102,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 별도
2021.11.15. 신우새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 신한카드·엔에이치농협캐피탈·한국장학재단·서민금융진흥원 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 매수인이 등기상 근저당이나 가압류 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
임차·점유관계 — 조사된 3명
| 성명 | 점유 부분 | 등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 다겸산림산업 주식회사 | 미상 | 2016.12.02 | 2,000,000원 / 200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 곽시환 | 1층 | 2022.05.16 | 5,000,000원 / 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최순연 | 103호 · 주거 | 2024.03.06 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
곽시환과 최순연은 등록일이 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 최순연의 보증금과 월세가 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 임대차관계 미상의 임차인이 있음이라고 기재돼 있습니다. 현재 인수액에는 포함되지 않았지만, 입찰 전 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 180,253,000원입니다. 그러나 매수인이 인수할 보증금 2,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 182,253,000원, 감정가의 약 49.5%입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 180,253,000원 | 2,000,000원 | 182,253,000원 | 53,947,014원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 126,177,099원 | 2,000,000원 | 128,177,099원 | 107,265,852원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 88,323,969원 | 2,000,000원 | 90,323,969원 | 144,542,334원 |
이 사건의 인수보증금은 각 회차에서 2,000,000원으로 동일하므로, 유찰로 매각가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 1985.07.31. 사용승인된 근린생활시설·주택과 토지, 제시외 건물을 함께 취득하는 구조까지 반영해 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,323,542원 |
| 인수. 다겸산림산업 보증금 | 2,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 신우새마을금고 근저당 | 180,000,000원 | 176,929,458원 |
| 3. 신한카드 가압류 | 11,669,932원 | 0원 |
| 4. 엔에이치농협캐피탈 가압류 | 7,079,543원 | 0원 |
| 5. 한국장학재단 가압류 | 11,161,946원 | 0원 |
| 6. 서민금융진흥원 가압류 | 6,503,893원 | 0원 |
| 7. 서민금융진흥원 가압류 | 14,461,158원 | 0원 |
| 잔여. 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 230,876,472원 중 176,929,458원이 배당되고 53,947,014원이 미배당되는 구조입니다. 다겸산림산업 보증금 2,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 온양한올고등학교 남측 인근으로, 주변은 상업용 점포와 기존 주택이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 남측 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1985.07.31.입니다.
- 이용. 1층은 점포 2개, 2층은 주택으로 이용 중이며 주택·창고·보일러실·계단실 등의 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 대 185.2㎡로 공시지가는 526,700원/㎡이며, 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 적용. 입찰가에 다겸산림산업 보증금 2,000,000원을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 103호 임대차 확인. 최순연의 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 원문 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 점유 확인. 곽시환의 계약관계와 점포 사용 상태, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 법인 임차인 확인. 다겸산림산업 주식회사의 실제 점유 부분과 계약 종료·보증금 반환 조건을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주건물·제시외 주택·창고·보일러실·계단실 등의 경계와 현황을 감정도면에서 확인해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세 구분. 현재 가격은 감정가의 49%이지만 실거래 비교 없이 시장가보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 배당 변동 점검. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 임차관계가 먼저다
이 물건은 감정가 367,862,800원에서 최저가 180,253,000원까지 하락해 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 2,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 실질취득액은 182,253,000원입니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 103호의 보증금과 임대관계가 확인되지 않았고 1층 점포와 2층 주택, 제시외 건물까지 함께 인수하는 혼합용도 부동산입니다. 확인 가능한 실거래 기준도 없어 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 등기 권리는 정리되지만, 임차관계와 점유는 추가 확인이 필요한 사건. 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아니라 현장 점유와 계약관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
